Arbor Realty Trust Aktienanalyse – Die Bank im REIT-Gewand

Hallo und herzlich willkommen auf dem Finanzplaneten! Mein Name ist Kai und heute gibt es seit längerer Zeit mal wieder einen REIT auf diesem Kanal. Bei REITs ist es ja immer interessant welche Branche zugrunde liegt und wie das Geschäftsmodell aussieht. An dieser Stelle sei gesagt, dass der Arbor Realty Trust kein gewöhnlicher REIT ist, da das Geschäftsmodell leicht abweicht. Dazu aber gleich mehr. Wenn du wissen willst, ob sich ein Investment in diesen REIT lohnt, dann wünsche ich dir viel Spaß in der Arbor Realty Trust Aktienanalyse!

Grundlagen

Genau wie bei allen anderen Unternehmen, schauen wir uns auch bei Arbor wieder als erstes an wie das Geschäftsmodell aussieht. Danach analysieren wir wie das Unternehmen entstanden ist und probieren hier einen roten Faden zu erkennen, um Rückschlüsse zu ziehen, wie es in Zukunft weiter geführt werden wird.

Geschäftsmodell

Ein REIT, also ein Real Estate Investment Trust, ist ein Immobilienunternehmen, das aufgrund seiner hohen Ausschüttungspolitik als Altersvorsorge dienen kann und deswegen steuerlich günstiger gestellt ist. Normalerweise sind REITs ja so aufgestellt, dass sie in eine bestimmte Art Immobilien investieren und dann die eingenommene Miete und Pacht zum Großteil an die Aktionäre ausschütten. Beim Arbor Realty Trust ist das etwas anders. Hier wird nicht direkt in die Immobilien investiert, sondern in Immobilienkredite. Dabei hat man sich insbesondere nicht auf die langen Immobilienkredite spezialisiert, sondern auf Finanzierungen mit relativ kurzer Laufzeit. Darunter fallen zum Beispiel Vorfinanzierungen oder etwas höherpreisige Finanzierungen als Eigenkapitalersatz bei den Banken. Die vergebenen Kredite sind dann meist nachrangig zur Bank besichert.

Historische Eckdaten

Zum Arbor Realty Trust ist relativ wenig bekannt. 1993 hat die Arbor National Mortgage eine neue Tochter geschaffen, um Kredite zu vergeben. Das Einfamilienhausgeschäft womit das Unternehmen gestartet hat, wurde 1995 an die Bank of America verkauft. Im Laufe der nächsten Jahre erkannte man dann eine Nische bei kleinen Mehrfamilienhäusern. 2004 war dann der Börsengang als Arbor Realty Trust. Seitdem ist man kontinuierlich gewachsen und hat sowohl die Finanzkrise als auch Corona gut überstanden.

Produktanalyse

Jetzt kümmern wir uns darum, wie Arbor Realty sein Geld mit den Krediten verdient und auch, wo das der Fall ist. Gerade bei Krediten, die ausfallen können, ist es wichtig hier weit diversifiziert zu sein.

Geschäftsgebiete

Also eigentlich macht Arbor seinen gesamten Umsatz mit den bereits erwähnten Immobilienkrediten. Dies geschieht allerdings auf zwei verschiedene Weisen. Im Bereich Structured Business sind die Kredite im eigenen Portfolio und erwirtschaften Zinseinnahmen. Daneben gibt es noch den Bereich Agency, wo Kredite gegen eine Vermittlungsgebühr an andere Institutionen weitergegeben werden. Hier teilen sich die Umsätze ca. gleicher Maßen auf.

Arbor Realty Trust Aktienanalyse
Quelle: Marketscreener.com

Wichtiger als diese Aufteilung finde ich allerdings die Aufteilung nach finanzierten Objekten. Satte 81% der Kredite wurden für Mehrfamilienhäuser rausgegeben. Die restlichen Kredite sind insbesondere für diverse gewerbliche Immobilien verschiedenster Branchen vergeben worden.

Quelle: Arbor Realty Trust, Annual Report 2020

Absatzmärkte

Der Arbor Realty Trust vergibt seine Kredite in den gesamten USA. Das wars dann allerdings auch. Besonderer Fokus liegt hier im Heimatstaat New York mit 19% der Kredite. Weiter befindet sich 11% in Texas und 10% liegen in Georgia.

Arbor Realty Trust Aktie Analyse
Quelle: Arbor Realty Trust, Annual Report 2020

Auswertung

Leider bekommt der Arbor Realty Trust hier keine Punkte. Neben der unbestreitbar fehlenden räumlichen Diversifikation fehlt es auch an Diversifikation bei den Krediten. Insgesamt macht man schon nur mit dem Kreditgeschäft seine Gelder. Aber selbst, wenn man dann noch nach Finanzierungszweck gliedert, entfällt fast das gesamte Portfolio auf Mehrfamilienhäuser.

Branchenanalyse

Bei der Branchenanalyse muss man bei REITs neben ihrem eigentlich Geschäftsmodell auch immer darauf abstellen, welcher Branche sie am meisten verbunden sind.

Attraktivität der Branche

In diesem Fall ist die Haupteinnahmequelle Mehrfamilienhäuser. Man ist also abhängig von einer langfristigen Nachfrage nach kleineren Wohnungen, damit weiter Kredite von Investoren aufgenommen und durch Arbor finanziert oder weitervermittelt werden. Die Größe des Mehrfamilienhausmarkts partizipiert natürlich analog zur Einwohnerzahl in den USA. Zum Glück seht ihr auf dieser Grafik, dass die USA eines der wenigen Industrieländer sind, deren Bevölkerung immer noch stark wächst. In 2019 waren es 0,5%.

Bevölkerungswachstum USA
Quelle: Statista.com

Zusätzlich sind die Zinsen interessant. Wenn die Einwohner und deren Wohnbedarf die Menge sind, dann sind die Zinsen der Preis. Und Menge mal Preis ergibt schließlich den Umsatz. Deswegen freut es uns an dieser Stelle natürlich zu hören, dass die FED, also die US-Notenbank, die Zinsen mittelfristig erhöhen möchte.

Wettbewerber

In dieser Branche gibt es unzählige Wettbewerber. Neben anderen REITs, die da wohl nur eine Minderheit ausmachen, gibt es unzählige Banken und Kreditvermittler, die sich gegenseitig das Leben schwer machen.

Kunden

Beim Großteil der Kredite handelt es sich mindestens um semi-professionelle Investoren. Somit kann man schon sagen, dass die Kunden von Arbor bzw. die Kreditnehmer kleinerer Mehrfamilienhäuser gewerblich sind. Somit werden sie auch Preise vergleichen und mit den Kreditgebern verhandeln. Das habe ich selbst während meiner Ausbildung bei kleinen selbstständigen Handwerkern oder Einzelhändlern im Firmenkundenbereich mitbekommen. Ein kleines Entgegenkommen der Bank gehört da zum guten Ton und bindet den Kunden.

Zulieferer

Laufende Zulieferung ist in diesem Dienstleistungssektor von untergeordneter Priorität. Wenn man eine Niederlassung hat und die IT-Infrastruktur steht, dann hat man hier keine allzu großen Kosten mehr zu erwarten.

Ersatzprodukte

Wenn man große Immobilienprojekte realisieren möchte, dann wird wohl in den meisten Fällen kein Weg an einem Kreditgeber vorbeigehen. Insbesondere die Fokusgruppe von Arbor, also Vorfinanzierungen oder Eigenkapitalersatz, der noch höher verzinst ist, wird ja meist von etwas unerfahreneren Investoren gewählt, da diese noch nicht viel Eigenkapital besitzen. Diese Kundschaft hat also noch weniger Möglichkeiten in Immobilien zu investieren.

Markteintrittsbarrieren

Da man bezüglich einer Banklizenz ganz schnell Probleme bekommt, wenn man einfach anfängt sich Geld zu leihen und es dann weiter zu verleihen, ist der Einstieg in die Branche etwas schwierig. Soweit ich weiß, hat Arbor keine Banklizenz und nutzt sein eigenes Geld, um es zu verleihen. Wenn man aber in diesem Bereich skalieren möchte, dann sollte man diese doch schon anstreben. Kreditvermittler brauchen sie aber nicht. So ist für die Kreditvergabe der Burggraben sehr tief, wobei die Berrieren für die Kreditvermittlung nicht sehr hoch sind. In Deutschland müsste man quasi einfach ein Gewerbe anmelden und dann kannst du Rahmenverträge mit Banken aushandeln.

Auswertung

Aufgrund der vielen Wettbewerber, der gewerblichen Kunden sowie der teilweise geringen Markteintrittsbarrieren ziehe ich insgesamt 2,5 Punkte ab. So gibt es für den Arbor Realty Trust in der Branchenanalyse noch 3,5 Punkte.

Marktstellung

Jetzt wollen wir uns dann mal anschauen, wie sich der relativ kleine Arbor Realty Trust am Markt positioniert hat.

Produktentwicklung

Bei der Produktentwicklung kann ich jetzt nicht so wirklich viel Gutes über das Unternehmen sagen. Ich schau hier ja immer auf neue Produkte, Anpassungen am Geschäftsmodell oder Akquisitionen anderer Unternehmen. Bei allen diesen Punkten sieht es bei Arbor allerdings mau aus. Das kann natürlich auch daran liegen, dass man insgesamt wenig zum Unternehmen findet, auf Mutmaßungen möchte ich in einer Aktienanalyse aber nicht zurückgreifen. Sicher ist sicher.

Möglichkeit einzukaufen

Aufgrund der untergeordneten Rolle von Zulieferern im Unternehmen, kann man diesen Punkt positiv werten. Es ist einfach schlichtweg nicht nötig wirklich regelmäßig bestimmte Waren einzukaufen.

Einflüsse auf das Geschäft

Wie eingangs erwähnt konnte man Ausfälle beim laufenden Kreditportfolio eingrenzen. Das war jetzt weniger aufgrund des Zutuns von Arbor, sondern aufgrund der staatlichen Hilfszahlungen. Weitere große Einflüsse auf das Geschäft, auf das man keinen Einfluss hat, ist die Zinspolitik der US-Notenbank. Aktuell scheinen die Zinsen etwas zu steigen. Solange das moderat geschieht, sollte die Nachfrage nach Krediten wenig sinken, die Einnahmen allerdings steigen.

Marketing

Da es sich bei der Finanzierung von eher kleineren Investoren um eine Nische handelt, sollte das Marketing hier recht günstig sein. Arbor probiert gerade dieser Gruppe nicht nur als Geldgeber, sondern auch als Partner gegenüber zu stehen und vermarktet sich auch so. Ich denke, der ein oder andere Investor, der gerade startet, wird sich davon positiv beeinflussen lassen.

Wachstumsmöglichkeiten

Neben dem Bevölkerungswachstum in den USA fördert auch die Niedrigzinsphase Investitionen im Bereich Mehrfamilienhäuser. So steigt dann das Portfolio. Die leicht steigenden Zinsen dürften dann neben der mengenmäßigen auch für eine preisliche Steigerung sorgen.

Unternehmensführung

Mit dem CEO Ivan Kaufman ist der Arbor Realty Trust immer noch vom Gründer geführt. Akademisch gesehen war er ebenfalls erfolgreich. Hier kann er einen Bachelor an der Boston University sein Eigen nennen und schloss danach noch einen Master in Rechtwissenschaften ab. Sich mit juristischen Fachbegriffen wohlzufühlen ist in der Welt von Kreditverträgen sicherlich ein Pluspunkt. Vor der Gründung von Arbor und den Schwesterunternehmen war er außerdem durch sein Studium und erste Tätigkeiten bereits gut in der Rechtsstaatlichkeit von New York vernetzt. Er war bereits „Entrepreneur of the Year“ des Inc. Magazine und hält auch oft Gastvorträge an Universitäten. Er scheint ein top Experte der Branche zu sein. Am Arbor Realty Trust hält er heute noch 0,8% im Wert von knapp 20 Mio. USD. Als Gründer kann man sich seinem Engagement aber sicher sein.

Gesetzliche Rahmenbedingungen

Im Kredit- und Bankenbereich gibt es enorm viele Regularien. Es gibt wohl fast keine andere nicht öffentliche Branche, in der man so eingeengt von Gesetzen ist. Hinzukommt, dass insbesondere in der aktuellen Zeit der Datenkraken der Datenschutz eine immer größere Rolle bekommt. Dieser Punkt ist aufwendiger je sensiblere Daten man verarbeitet und das Thema Geld ist wirklich sehr sensibel.

Auswertung

Aufgrund des starren Geschäftsmodells sowie der starken Einflüsse auf dieses Geschäftsmodell und den starken gesetzlichen Fesseln gibt es hier jeweils einen Punkt Abzug. In Summe landen wir für die Marktstellung also noch bei 4 von 7 möglichen Punkten.

Unternehmensbewertung

Mit der Unternehmensbewertung kommen wir jetzt wieder zum Herzstück der Analyse. Wollen wir doch mal schauen wie es um den Wert von Arbor Realty Trust ausschaut und wie günstig oder teuer das Unternehmen dabei aktuell ist. Ich habe dafür wieder die Wachstumswerte der letzten Jahre ermittelt, die ich anschließend in meine Bewertungsmodelle einpflege. Über den so ermittelten Fair Value kommen wir anschließend zu unserem Kauflimit.

Finanzkennzahlen 5-Jahres-Durchschnitt

  • Operative Nettobetriebsvermögen +28,3%
  • Umsatz +31,4%
  • Operativer Gewinn +70,07%
  • Operative Marge 32,7%
  • Free Cash Flow +7,2%
  • Operativer CF +32,2%
  • Eigenkapitalquote 18,5%
  • Fremdkapitalkosten +25,1%
  • Dividendenwachstum +33,1% (+13,3% je Aktie)
  • Dividendenrendite 9,6% (aktuell 7,5%)
  • Ausschüttung des FCF 559,7%
  • Übergewinn n/a
  • Kurs-Buchwert-Verhältnis 1,34x
Arbor Realty Trust Umsatz
Quelle: Aktienfinder.net

Erläuterung der Zahlen

Innerhalb der letzten 5 Jahre hat Arbor einen enormen Sprint zurückgelegt. In fast allen Bereichen hat man ein wahnwitziges Wachstum geschafft. Wie so oft trügt der Schein hier allerdings. Das Unternehmen ist zwar wirklich schnell gewachsen, allerdings tat es das nicht organisch. Über neue Aktien wurde einfach unfassbar viel Eigenkapital eingesammelt. Da das Geschäftsmodell von Arbor sehr kapitalintensiv ist und man als REIT viele Gewinne ausschütten muss, bleibt allerdings auch nicht viel anderes übrig, um zu wachsen. Die Anzahl der ausstehenden Aktien erhöhte sich von 51,7 Millionen auf aktuell 144 Millionen Stück. Das ist fast eine Verdreifachung. Klar, dass dieses Kapital auch den Umsatz beflügelt. Alles andere würde für Sorgenfalten sorgen. Beim Dividendenwachstum je Aktie sieht man noch am besten das reale Wachstum für einen Aktionär, da die Ausschüttung aufgrund des REIT-Status ja analog zu Gewinn zu sehen ist.

Arbor Realty Trust Cash Flow
Quelle: Aktienfinder.net

Äußerst schön zu sehen ist allerdings, dass hier auch die Marge gesteigert werden konnte und prognostiziert wird, dass dies auch weiter der Fall ist. Ein Umsatzwachstum von über 30% im Jahr ist ohne weitere Kapitalerhöhungen allerdings sehr unrealistisch. Zur starken Dividende bleibt nur zu sagen, dass in den letzten Jahren viel Cash dafür aufgewendet wurde. Das ist einer der Nachteile eines REITs. So war auch der Übergewinn der letzten Jahre negativ. Auch, wenn das Wachstum zu großen Teilen durch die vielen neuen Aktien entstanden ist, gebe ich dem Arbor Realty Trust hier 2 von 2 Punkten.

Fair Value

Für meine Bewertungsmodelle reduziere ich jetzt das künftige Wachstum. Ein Umsatzwachstum von über 30% ist unrealistisch, wenn man nicht weiter neue Aktien ausgibt. Die Dividendenrendite ist ein guter Anhaltspunkt für das realistischere Wachstum. In Kombination mit der sonstigen Prognose für die Branche gehe ich von weiter 6% Wachstum aus. Neben diesem reduzierten Wachstum setze ich zudem wieder meine 10% angestrebte Eigenkapitalrendite und 4% Fremdkapitalkosten an. Aufgrund fehlender Anleihen des Unternehmens basieren die Fremdkapitalkosten auf den aktuell gezahlten Zinsen in Bezug auf das verzinste Fremdkapital. Geglättet mit dem Kursziel der Analysten komme ich mit meinem Discounted Cash Flow- und Übergewinnmodell auf einen Fair Value von 16,93€ je Aktie.

Chancen und Risiken

Jetzt schauen wir uns nochmal das Chancen-Risiko-Profil an. Dieses ist hier nicht wirklich ansprechend. Man hat hier eine kleine Nische gefunden, in der man bestimmte Arten von Krediten vergeben kann oder sie vermittelt. Zusätzlich scheint dieses Geschäft äußerst ertragreich zu sein, da die Marge für sich spricht.

Allerdings muss man sagen, dass insbesondere die fehlende Diversifikation der Umsätze und die rechtlichen Hürden ein enormes Risiko darstellen. In diesem eh schon stark reglementierten Markt hat man sich mit dem REIT-Status noch zusätzliche Hürden angelegt, sodass man für das enorme aktuelle Wachstum auch viel Kapital einsammeln musste. Andere Unternehmen können das teilweise über ihre Gewinne machen.

Investmententscheidung

Aufgrund der bisherigen Analyse und den darin siebeneinhalb abgezogen Punkten, ziehe beim Arbor Realty Trust eine Sicherheitsmarge von 37,5% ab. Diese ziehe ich vom Fair Value ab, um auf ein Kauflimit zu kommen. Nach Abzug der Margin of Safety komme ich noch auf ein Kauflimit von 10,58€. Für die Verkaufsschwelle ziehe ich den Sicherheitsabschlag von einer von mir festgelegten maximalen Verkaufsschwelle von 150% des fairen Wertes ab und lande somit bei 19,05€.

An der Börse notiert die Aktie von Arbor aktuell bei ca. 15€, was mir aufgrund dieser Analyse leider zu teuer ist. Hier müsste der Kurs entweder deutlich fallen oder sich das Wachstum auch ohne Aktienausgabe als nachhaltig erweisen.

Arbor Realty Trust Logo

Fazit

Auch, wenn ich hier zum Schluss gekommen bin, dass sich ein Investment nicht lohnt, war Arbor dennoch eines der Unternehmen, die auch in meiner Vorabanalyse ganz oben gelandet sind. Das war in diesem Fall leider nur aufgrund des trügerischen Wachstums. Sobald ich dieses stark reduziert hatte, ist auch der prognostizierte Wert rapide abgerauscht. Naja, tendenziell lohnt sich das Vorgehen mit der Vorabanalyse aber dennoch, da zumindest bereits hier zu teure Unternehmen direkt rausgefiltert werden.

Was ist denn eure Meinung zum Arbor Realty Trust? Mögt ihr REITs? Ich finde es als Cash Cow eine ganz nette Idee und auch als Zusatzrente in anderen Ländern wie Kanada oder den USA. Ich finde aber ein Unternehmen muss frei über den Gewinn verfügen können, um auf sich verändernde Marktsituation reagieren zu können. Aber lasst mir eure Meinung doch mal in den Kommentaren. Ansonsten bedanke ich mich wieder fürs Reinschauen und sage bis bald!

Inhalte werden geladen

5 Antworten auf „Arbor Realty Trust Aktienanalyse – Die Bank im REIT-Gewand“

  1. Hallo Kai,

    herzlichen Dank für eine Ausführungen, die zumindest für mich wirklich auf den Punkt gekommen sind. Ich hatte mich schon für einen Kauf entschieden, habe Deinen Artikel jedoch zum Anlass genommen, mich noch einmal mit dem Unternehmen auseinanderzusetzen. Am Ende kam ich zu demselben Ergebnis, dass die Aktie überteuert ist.
    Herzlichen Gruß
    Jan

    1. Hallo Jan!

      Freut mich sehr, dass ich dir bei deiner Recherche helfen konnte 🙂 Welcher Punkt war es denn, der jetzt doch noch deine Meinung geändert hat?

      LG Kai

      1. Hallo Kai,

        es war Deine Fair Value Analyse (übrigens der Punkt, den ich bei Deinen Analysen sehr schätze), die mich hat innehalten lassen. Ich war, um ehrlich zu sein, zu auf die Dividende fixiert.
        Gruß
        Jan

        1. Danke für dein Feedback! Das ist auch das was ich ein bisschen als mein Alleinstellungsmerkmal sehe. Schön, dass es auch bei dir als Abonnent so rüberkommt 🙂 Freut mich sehr!

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.