Digital Realty Trust Aktienanalyse – Dieser REIT profitiert von der Digitalisierung

Hallo und herzlich willkommen auf dem Finanzplaneten! Auch diese Woche habt ihr euch wieder für einen REIT entschieden. Wie der Name schon sagt, geht es mit dem Digital Realty Trust aber in eine andere Branche als letzte Woche. Statt sich um Heime für die alternde Bevölkerung zu kümmern, profitiert Digital Realty von der Digitalisierung. Wie genau der REIT das macht und was meiner Meinung nach der faire Wert des Unternehmens ist, das klären wir in dieser Analyse. Wenn dich diese Dinge auch interessieren, dann wünsche ich dir viel Spaß bei der Digital Realty Trust Aktienanalyse!

Grundlagen

Zunächst schauen wir uns jetzt an, was Digital Realty für ein Geschäftsmodell besitzt und wie sich das Unternehmen bisher entwickelt hat. So kann man ganz gut Mutmaßungen und Überlegungen anstellen, wie sich das Unternehmen in Zukunft entwickeln könnte.

Geschäftsmodell

Genau wie Omega Healthcare ist der Digital Realty Trust ein REIT. Man investiert also in Immobilien, verpachtet diese und schüttet einen Großteil des Gewinns aus, um durch den REIT-Status Steuern zu sparen. Digital Realty investiert dabei in Rechenzentren und vermietet die Serverleistung dann an verschiedene Unternehmen.

Historische Eckdaten

Mit Gründung in 2004 ist das Unternehmen noch relativ jung. Aber wen wundert es, wenn das Geschäftsmodell doch genau auf den aufkommenden Bedarf an Rechenleistung abzielt. Die anfänglichen Rechenzentren erwarb der Gesellschafter durch eine Zwangsversteigerung, was auch weiter ein gängiges Modell zur Expansion war. Zusätzlich erwarb man auch weitere Rechenzentren durch Sales-and-Lease-back-Aktionen mit größeren Unternehmen. Letzten Endes ist aber auch die Übernahme anderer Rechenzentren-Unternehmen immer ein guter Weg das eigene Portfolio zu vergrößern.

Gerade in letzter Zeit wurden vermehrt solche Akquisitionen getätigt. Innerhalb der letzten fünf Jahre betrug das gesamte Akquisitionsvolumen ca. 20 Mrd. USD für insgesamt 4 verschiedene Unternehmen. Zusätzlich wurden in 2016 auch für 0,9 Mrd. USD 8 Rechenzentren von Konkurrenten Equinix abgenommen. Im Januar 2021 verlegte der Digital Realty Trust seinen Hauptsitz nach Houston, Texas.

Produktanalyse

Als nächstes wollen wir beurteilen wie stark die Umsatzerlöse von Digital Realty diversifiziert sind. Wir betrachten dabei insbesondere die Verteilung nach Produktgruppen und Regionen.

Geschäftsgebiete

Auf dieser ersten Grafik seht ihr, dass natürlich fast die kompletten Umsatzerlöse des Unternehmens aus der Vermietung und zugehörigen Dienstleistungen kommen.

Digital Realty Trust Aktienanalyse
Quelle: Marketscreener.com

Interessant ist allerdings auch aus welchen Branchen die Kunden von Digital Realty kommen, denn in einer Krise ist es wichtig, dass diese ihre Pacht weiterhin zahlen können. Schaut man sich diese Grafik der größten Kunden des Unternehmens an, so sieht man Unternehmen aus verschiedensten digitalen Bereichen. So ist der größte Kunde IBM. Zusammen mit Oracle könnte man sagen, dass 10% in Clouddienstleistungen liegen. Über Facebook und Linkedin kommen ca. 9% aus Social Media und mit Verizon, At&t, Comcast sowie Charter und NTT Communications insgesamt 8% aus der Telekommunikation. 

Digital Realty Trust Aktie Analyse
Quelle: Digital Realty Trust

Absatzmärkte

Ende 2019 hatte der Digital Realty Trust Rechenzentren in vielen Ecken der Welt. Besonders stark vertreten sind die USA mit 147 und Europa mit 41 Rechenzentren. Weitere 34 Rechenzentren waren über den restlichen Globus verteilt.

Digital Realty Trust
Quelle: Marketscreener.com

Dies führt dann auch dazu, dass zwei Drittel der Umsatzerlöse aus den USA kommen und der Rest Global verteilt ist.

Digital Realty Trust Umsatzerlöse
Quelle: Marketscreener.com

Auswertung

Also ich bin durchaus zufrieden mit der Risikostreuung der Umsatzerlöse von Digital Realty. Natürlich kommen alle Umsatzerlöse aus der Vermietung und Verpachtung ihrer Rechenzentren, allerdings sind die Mieter ganz verschiedenen und haben jeweils nur einen kleinen Anteil am Gesamtumsatz. Auch räumlich gesehen ist das Unternehmen breit aufgestellt. So gibt es auf jeden Fall zwei von zwei Punkten.

Branchenanalyse

Mindestens genauso interessant wie der Digital Realty Trust selbst ist für uns auch die Branche des Unternehmens. Wir probieren deswegen erstmal zu beurteilen, wie leicht man es in dieser als Unternehmen generell hat und wie groß das prognostizierte Wachstum der Branche ist.

Attraktivität der Branche

Global gesehen wird davon ausgegangen, dass der Markt für Rechenzentren bis 2027 jährlich zwischen 13% und 14% wachsen wird. Das deckt sich auch ungefähr mit dem Markt für zugehörige Dienstleistungen.

Wettbewerber

Anbieter von Rechenzentren in der Größe von Digital Realty gibt es noch mindestens eine Hand voll weitere. Darüber hinaus gibt es noch viele kleinere Unternehmen und einzelne lokale Anbieter. Für Unternehmen dieser Branche heißt das viel Konkurrenz bei der Suche nach Kunden und bei der Suche nach neuen Rechenzentren für die Expansion.

Kunden

Die Kunden von Anbieter von Rechenleistung sind natürlich Unternehmen. Diese wollen den nervigen Betrieb eines Rechenzentrums outsourcen, damit sie sich ihrem eigentlichen Geschäft widmen können. Zudem können freie Kapazitäten optimal genutzt werden, womit der Preis auch günstiger ist, wie bei einem eigenen Rechenzentrum, das außerhalb der Arbeitszeiten brach liegt.

Zulieferer

Lieferanten sind für das tägliche Geschäft weniger notwendig. Hier braucht man eher Techniker und IT‘ler, die das Rechenzentrum am Laufen halten.

Ersatzprodukte

Wie schon angesprochen haben Unternehmen immer die Möglichkeit eigene Server zu betreiben. Das rechnet sich, wenn überhaupt, aber nur bei größeren Unternehmen. Aber auch dann unterliegt diese Variante meist auch der Cloud-Variante.

Markteintrittsbarrieren

Rechenzentren sind teuer. Man benötigt ein Grundstück, gekauft oder gepachtet, muss das Rechenzentrum bauen und dann vor allem auch mit Servern einrichten. Es variiert natürlich immer nach Größe der Rechenzentren aber in der Geschichte von Digital Realty haben wir ja schon gesehen, dass ein entsprechendes Rechenzentrum gern mal 100 Mio. USD kosten kann. Ist das Rechenzentrum einmal gebaut, so benötigt man auch noch diverse Mitarbeiter, die den Laden am Laufen halten. IT’ler gehören allerdings leider mit zu den begehrtesten und damit seltensten Arbeitskräften am Markt.

Auswertung

Die vielen Wettbewerber und gewerblichen Kunden sehe ich bei der Rechenzentren-Branche als negativ an. Ansonsten sind alle Punkte positiv, sodass ich gute 4 von 6 Punkten vergebe.

Marktstellung

Nachdem wir uns jetzt schon ein Bild von der Branche machen konnten, kümmern wir uns nun um Digital Realty Trust selbst. Wir wollen besser beurteilen können wie gut sich das Unternehmen innerhalb der Branche positioniert hat und wer das Unternehmen in die Zukunft führt.

Portfolioentwicklung

Die Beurteilung der Produktentwicklung muss bei REITs eigentlich immer besser beurteilen, wie gut das Unternehmen sein Immobilienportfolio erweitert. Wie gut schafft es Digital Realty also weitere Rechenzentren dazu zu gewinnen? In den letzten Jahren haben wir bereits eingangs gesehen wie viel wirklich in die Erweiterung des Portfolios investiert wurde. 21 Mrd. USD waren es in den letzten fünf Jahren. Bei einer Marktkapitalisierung von aktuell ca. 47 Mrd. USD ist das schon bemerkenswert.

Möglichkeit einzukaufen

Da man die Wartung und Instandhaltung selbst erbringen kann, ist man hier auch relativ unabhängig von anderen Zulieferern. Der Bau weiterer Rechenzentren dürfte aktuell aufgrund des Chipmangels zwar eventuell stocken, allerdings wollen wir hier die langfristige Situation des Unternehmens betrachten und ich denke die aktuellen Lieferengpässen sind aus Investorensicht nur von kurzer Dauer.

Einflüsse auf das Geschäft

Aktuell verzeichnet das Unternehmen laut eigenen Auskünften deutliches Wachstum in der Nachfrage nach Rechenleistungen. Aufgrund der sogenannten Data Gravity wächst sowohl der Vorrat als auch der Bedarf an Daten bei Unternehmen immer schneller. Auch die immer weiter voranschreitende Digitalisierung erreicht mittlerweile auch die letzten Unternehmen auf der Welt. Auch dieser Punkt lässt die Nachfrage steigen.

Marketing

Digital Realty verkauft ein Produkt, das direkt vertrieben wird, und bei Abschluss einen langen Kunden garantiert. Aus diesen Gründen muss man zwar aufgrund der vielen Konkurrenten einen entsprechenden Außendienst vorhalten, durch die langen Verträge und die etablierte Stellung von Digital Realty laufen diese Kosten allerdings nicht aus dem Rahmen. Im Vergleich zu anderen Branchen, in denen regelmäßig Verkäufe erzielt werden müssen, hat man hier sogar einen Vorteil.

Wachstumsmöglichkeiten

Analog zum Branchenwachstum bieten sich für Digital Realty Trust sehr gute Wachstumsmöglichkeiten. Zusätzlich hat das Unternehmen insbesondere in den letzten Jahren bewiesen, dass es sehr gut durch Akquisitionen wachsen kann. Hier scheint man ein gutes Team rund um M&A-Prozesse aufgestellt zu haben.

Unternehmensführung

CEO ist seit 2014 Bill Stein. Seinen Bachelor hat er in Princeton gemacht, seinen Master in Wirtschaft an der Tepper School of Business der Carnegie Mellon University in Pittsburgh und schließlich ergatterte er noch einen Dr. in Rechtswissenschaften an der University of Pittsburgh. Bevor er 2004 Mitarbeiter des Digital Realty Trust wurde, konnte er schon einiges an Berufserfahrung vorweisen. Nachdem er 8 Jahre Anwalt im Finanzbereich war und danach durch Finanzabteilungen diverser Branchen ging, war er außerdem bereits im Private Equity-Vorgänger von Digital Realty tätig. Daneben ist er heute auch in vielen weiteren Ämtern der Immobilienbranche tätig. So ist er zum Beispiel der Vorsitzende der National Association of Real Estate Investment Trusts. Man kann davon ausgehen, dass er so REIT-übergreifend die besten Taktiken zur Führung von REITs mitbekommt. Er selbst besitzt trotz seiner langen Zugehörigkeit keine Aktien vom Digital Realty Trust. Ob er seine Aktien abgestoßen hat oder prinzipiell keine halten möchte, kann ich leider nicht sagen.

Gesetzliche Rahmenbedingungen

REITs sind insofern stark rechtlichen eingebunden, dass sie ihre Gewinne zu einem Großteil ausschütten müssen. Da muss man dann schon schauen, woher man das Geld für den Expansionskurs bekommt. So muss man entweder neue Aktien ausgeben oder sich verschulden. Sonstige rechtliche Einschränkungen muss Digital Realty nicht fürchten.

Auswertung

Der Digital Realty Trust muss sich hier auf gar keinen Fall verstecken und bekommt volle Punktzahl für die Marktstellung.

Unternehmensbewertung

Nun wollen wir uns mal anschauen was unsere typischen Kennzahlen sagen. Es lässt sich ja vermuten, dass aufgrund des starken Expansionskurses auch die Kennzahlen stark angestiegen sind. Schauen wir uns das mal genauer an, bevor wir die Bewertungsmodelle mit den Zahlen befüllen.

Finanzkennzahlen 5-Jahres-Durchschnitt

  • Operative Nettobetriebsvermögen +21,3%
  • Umsatz +14,2%
  • Operativer Gewinn +11,8%
  • Operative Marge 20,4%
  • Free Cashflow n/a
  • Operativer CF +13,3%
  • Eigenkapitalquote 37,2%
  • Fremdkapitalkosten +8,5%
  • Dividendenwachstum +16,4% (+4,7% je Aktie)
  • Dividendenrendite 3,8% (aktuell 2,7%)
  • Ausschüttung des FCF n/a
  • Übergewinn n/a
  • Kurs-Buchwert-Verhältnis 2,1x (Aktuell 2,7x)

Erläuterung der Zahlen

Beim Digital Realty Trust stehen die Zeichen der letzten Jahre eindeutig auf Wachstum. Allerdings muss man hier zwischen den Erträgen und den Einnahmen unterscheiden. Während das Nettobetriebsvermögen, hier also die Rechenzentren, und damit verbunden die Umsatzerlöse und der Gewinn immer weiter zugenommen haben, sieht das bei den cashwirksamen Werten anders aus. Der Free Cashflow ist hier jedes Jahr ca. Null oder sogar darunter, sodass man hier keine konkreten Steigerungen ermitteln kann.

Digital Realty Trust Umsatz
Quelle: Aktienfinder.net

Ich weiß, ich weiß. Für den langfristigen Erfolg sind hier die Free Funds of Operations aussagekräftiger. Diese rechnen aus dem Free Cashflow quasi die Assetdeals heraus. Sie sind dem operativen Cashflow also sehr ähnlich, der einfach insgesamt keinen Cashflow aus Investitionstätigkeit mit einbezieht. Wer also die FFO bevorzugt, kann sich an diesen Wert halten, der die Jahre ja auch ordentlich gestiegen ist. Mich interessiert aber trotzdem auch der Free Cashflow inklusive der Assetdeals. Schließlich muss die starke Expansion auch bezahlt werden. Den Gewinn mag das punktuell nicht großartig belasten, das Geschäftskonto allerdings umso mehr. Für die notwendigen liquiden Mittel für die Expansion ist beispielsweise die Verschuldung stark gestiegen und auch die Anzahl der Aktien hat sich seit 2015 fast verdoppelt.

Digital Realty Trust Cashflow
Quelle: Aktienfinder.net

Die Frage, ob die Dividende hier aktuell bezahlt werden kann, erübrigt sich also. Auch das KBV ist aktuell recht teuer. Wahrscheinlich schwimmt man gerade auf der Tech-Welle mit. Dividende hin oder her, ich will hier ja beurteilen wie gesund das Unternehmen ist, und da man aktuell gut finanzierbar ist, sehe ich keine Probleme. Aktuell gebe ich in der Finanzanalyse 2 von 2 Punkten.

Fair Value

Auch, wenn man in den letzten Jahren insbesondere durch Akquisitionen gewachsen ist, möchte ich das historische Wachstum auch für die Zukunft ansetzen, weil es dem Branchenwachstum entspricht. Mein eingesetztes Eigenkapital möchte ich wie immer mit 10% verzinst haben und konnte aufgrund ausgegebener Anleihen von Digital Realty 4% Fremdkapitalkosten ermitteln. Spiele ich nun alle Werte ich mein Discounted Cashflow- und Übergewinnmodell ein, so erhalte ich einen fairen Wert je Aktie von 87,40€. Das Ergebnis aus dem DCF-Verfahren ist hier natürlich sehr schlecht ausgefallen, da dieser mitunter negativ war. Dafür wird das sehr hohe operative Nettobetriebsvermögen, das für den niedrigen Cashflow verantwortlich ist, umso mehr im Übergewinnverfahren berücksichtigt. Das ist der Vorteil von mehreren Bewertungsverfahren.

Chancen und Risiken

Am Digital Realty Trust schätze ich besonders die gute Positionierung in einer stark wachsenden Branche. Zusätzlich scheint das starke Wachstum kein Zufall zu sein. Mit seinem CEO hat Digital Realty einen guten Fang gemacht. Nachdem er ohnehin schon viel Berufserfahrung hat, ist er außerdem gut in der Branche vernetzt und kennt sicher die besten Herangehensweisen für REITs. Davon profitiert das Unternehmen seit Jahren. Insbesondere der Wachstumskurs deckt sich mit seiner Amtszeit und geht wohl auf seinen Deckel.

Risiken gibt es bei Digital Realty aktuell wenige. Für Dividendeninvestoren könnte es höchstens mal eine niedrigere Dividende sein. Das Cash-Management sieht aktuell aber noch ziemlich gut aus. Den Chipmangel sehe ich ebenfalls nicht als langfristiges Risiko, da hier aktuell vermehrt neue Kapazitäten aufgebaut werden.

Investmententscheidung

Im Rahmen der Analyse habe ich lediglich zwei Punkte abgezogen. Nach meiner Umrechnung macht das 10% Sicherheitsabschlag, um auf mein Kauflimit und meine Verkaufsschwelle zu kommen. Das Kauflimit ermittle ich, indem ich diese 10% vom Fair Value abziehe. Hiermit lande ich dann bei 78,66€. Meine persönliche maximale Verkaufsschwelle befindet sich immer bei 150% des fairen Wertes. Abzüglich der 10% Sicherheitsmarge komme ich bei Digital Realty auf einen Wert von 122,36€, ab dem ich verkaufen würde.

Bei einem aktuellen Kurs von 152,44€ sehe ich Digital Realty als deutlich überbewertet an. Wenn ich persönlich Aktien des Unternehmens hätte, dann würde ich diese wohl verkaufen. Aber das ist nur meine Meinung und keine Empfehlung.

Digital Realty Trust Logo
Quelle: Digital Realty Trust

Fazit

Soweit also meine Digital Realty Trust Aktienanalyse. Ich hoffe Sie hat euch gefallen. Zusammenfassend kann man sagen, dass es sich um ein tolles Unternehmen, mit angenehmen Chancen-Risiko-Profil handelt, welches allerdings aktuell sehr teuer ist. Das sieht man aktuell ja auch an der historisch relativ niedrigen Dividendenrendite. Nichtsdestotrotz kann man über Digital Realty trotz des REIT-Status an einer modernen Tech-Branche teilhaben.

Aber was ist denn eure Meinung zum Unternehmen? Habe ich eurer Meinung nach vielleicht etwas Wichtiges vergessen? Seid ihr hier vielleicht Aktionär oder liebäugelt ihr mit der Aktie? Dann lasst mich und die Community doch gern an euren Gedanken teilhaben. Ansonsten bedanke ich mich natürlich wie immer für Reinschauen und sage bis bald!

Inhalte werden geladen

Eine Antwort auf „Digital Realty Trust Aktienanalyse – Dieser REIT profitiert von der Digitalisierung“

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.