LTC Properties REIT Aktienanalyse – Sicheres Geschäftsmodell und sichere Dividende?

Hallo und herzlich willkommen auf dem Finanzplaneten! Mein Name ist Kai und heute gibt es einen weiteren Wunsch aus der Community. LTC Properties ist seit längeren mal wieder ein REIT, also ein Immobilienunternehmen, das seinen Gewinn Großteils ausschüttet, um steuerliche Vergünstigungen zu erhalten. Zudem ist LTC neben der Realty Income einer der wenigen REITs, die monatlich Dividende ausschütten. Hier wird ganz deutlich Sicherheit und eine mögliche Ergänzung zum Lohn oder zur Rente suggeriert. Ist dem denn wirklich so? Um was für Immobilien geht es bei LTC Properties? Das finden wir jetzt heraus und noch mehr. Viel Spaß mit der LTC Properties Aktienanalyse!

Grundlagen

Wie bei allen Analysen, soll auch bei LTC das Geschäftsmodell und die Historie nicht fehlen, um hier etwas besser einordnen zu können, wo das Unternehmen herkommt, wo es aktuell steht und wie der künftige Weg wohl aussehen wird.

Geschäftsmodell

Wie bereits gesagt, ist LTC Properties ein REIT. Das bedeutet es verwaltet als Immobilienunternehmen ein bestimmtes Portfolio an Immobilien. Was das für Immobilien sind variiert allerdings von REIT zu REIT. Bei LTC Properties sind das Immobilien für Senioren. Zum einen besteht das Portfolio aus betreuten Wohnungen und zum anderen aus Pflegeeinrichtungen. Die Definition ist analog dazu, wie wir es aus Deutschland kennen. Betreutes aber selbstständiges Wohnen, bei dem durch gelegentliche Hilfestellung lediglich Probleme des Alltags etwas besser bewältigt werden können und stationäre Pflegeeinrichtungen, in denen pflegebedürftige Menschen einziehen und dort komplett betreut und gepflegt werden.

Historische Eckdaten

Zur Geschichte des Unternehmens findet man leider nicht viel. Das wird mit der relativen Größe des Unternehmens zusammenhängen. Auf das Portfolio gehen wir aber gleich noch ein. Das was man findet ist, dass das Unternehmen in 1992 von Andre Dimitriadis gegründet wurde und seinen Hauptsitz in Westlake Village, Kalifornien in den USA hat. Der Shareholder Value entwickelte sich seit der Finanzkrise mit 182% für das Geschäftsmodell relativ solide. Zum Vergleich hatte der S&P 500 im Vergleichszeitraum eine Steigerung von 257%. In 2019 hatte LTC Properties mit 22 Mitarbeitern eine überschaubare Belegschaft. Mehr finde ich an dieser Stelle leider nicht zur Entstehung des Unternehmens.

Produktanalyse

Also wie versprochen gehen wir jetzt genauer auf Immobilienportfolio ein. Ich habe ja schon erwähnt, dass das Hauptaugenmerk auf Seniorenresidenzen liegt. Nun möchte ich aber prozentual mal genau aufschlüsseln wo der Umsatz gemacht wird.

Geschäftsgebiete

Die meisten Immobilien lassen sich entweder dem betreuten Wohnen oder den Pflegeeinrichtungen zuordnen. Während man bei einem Gesamtportfolio von 184 Einrichtungen 107 Immobilien für betreutes Wohnen betreibt, sind 73 Immobilien als Pflegeeinrichtungen genutzt. Dabei ergibt sich eine ausgeglichene Aufteilung des Umsatzes von jeweils 41% je Kategorie. Bzgl. der Mieter ist das größte Klumpenrisiko rund 20% groß, sprich 20% des jährlichen Einkommens kommt von einem einzelnen Mieter.

LTC Properties Portfolio

Absatzmärkte

Die regionale Aufteilung könnte man in einem Satz abfertigen, da alle Umsatzerlöse aus den USA kommen. Das Unternehmen hat keine Einrichtungen außerhalb der USA. Um euch hier aber einen gewissen Mehrwert zu bieten und da die USA ja insgesamt auch eher mit Europa als mit einem einzelnen Land zu vergleichen sind, möchte ich hier aber mal die Aufteilung nach Bundesstaaten wiedergeben. Das Portfolio von LTC Properties war in 2019 über 27 Bundesstaaten in den USA verteilt. Die höchste Konzentration findet sich zum 30. September 2020 in Texas mit 34 Immobilien während in Colorado 13 vorhanden sind und in Florida und Wisconsin schon nur noch 11 Einrichtungen stehen.

Auswertung

Das Unternehmen investiert ausschließlich in Pflegeeinrichtungen irgendeiner Art und dazu auch noch ausschließlich in den USA. So bekommt man keinen Punkt in der Produktanalyse, denn hier geht es immerhin um Diversifikation. An dieser Stelle deswegen null von zwei möglichen Punkten für LTC Properties.

Branchenanalyse

Die relativ kleine Diversifikation des Unternehmens birgt ein relativ großes Risiko. Sofern die Branche nun aber stark genug ist, kann dieses Risiko wieder deutlich abgemildert werden. Das untersuchen wir nun in der Branchenanalyse. Ist diese zukunftsträchtig, wird man auch weiterhin finanzstarke Mieter haben.

Attraktivität der Branche

Beim Branchenwachstum stelle ich auf die Pflegebranche als solche ab. Gut, dass wir in Deutschland einen relativ ähnlich demografischen Wandel bzgl. der Pflegebedürftigkeit in der Bevölkerung erleben, wie in den USA. Aus diesem Grund kann ich gut von der Fülle an deutschen Untersuchungen zu dem Thema schöpfen. Im Pflegereport 2030 geht die Bertelsmann Stiftung so z.B. von einer Steigerung der Pflegebedürftigen von 50% aus. Beim statistischen Bundesamt sieht man, dass die Steigerung zuletzt sogar innerhalb von 2 Jahren bereits bei ca. 20% lag.

Wettbewerber

Der Markt an Pflegeeinrichtungen und ist stark fragmentiert. Viele der Betreibergesellschaften besitzen ihre Immobilie selbst. Es gibt aber auch noch einige weitere Healthcare REITs wie LTC Properties. Hier konkurriert man insbesondere, wenn man eine Pflegeeinrichtung kaufen möchte und man sich im Bieterverfahren um den Zuschlag befindet.

Kunden

Die Kunden, also die Mieter, sind gewerblich. Es sind die Betreibergesellschaften der Pflegeeinrichtungen. Diese pachten die Gebäude und vermieten sie weiter an ihre Bewohner.

Zulieferer

Zulieferer wie bei einem produzierenden Unternehmen gibt es nicht. Man ist allerdings auf zwei Geschäftspartner angewiesen. Zum einen Banken und Makler, die einen auf mögliche Investments hinweisen, und zum anderen braucht man Handwerker, um die Objekte zu sanieren. Beide Seiten sind stark diversifiziert und man ist nicht nur von einem Partner abhängig.

Ersatzprodukte

Gut, dass LTC bereits sowohl in betreutes Wohnen und in Pflegeheime investiert. Während betreutes Wohnen für noch relativ selbstständige Personen gedacht ist, sind Pflegeheimbewohner pflegebedürftig und können keinen eigenen Haushalt mehr führen. Dazwischen gibt es oft eine Übergangsphase der Menschen. Oft sind sie erst im betreuten Wohnen und, wenn das irgendwann nicht mehr klappt ziehen sie weiter ins Pflegeheim. Investiert man in beide Typen von Objekten, so hat man hier einen breiteren Stand.

Markteintrittsbarrieren

Die Markteintrittsbarrieren sind relativ gering. Gerade bei den Niedrigzinsen braucht man relativ wenig Eigenkapital und muss der Bank vereinfacht gesagt nur einen Businessplan vorlegen, der beweist, dass sich die Investition lohnt. Am ehesten würde es wohl am fehlenden Netzwerk scheitern, hat man aber mit ein oder zwei Objekten den Fuß in der Tür, hat sich dieser Punkt auch erledigt.

Auswertung

Es gibt viele Wettbewerber, die Kunden sind gewerblich und die Markteintrittsbarrieren nicht sonderlich hoch. Aus diesem Grund erhält LTC Properties nur 3 von 6 möglichen Punkten in der Branchenanalyse.

Marktstellung

Untersuchen wir jetzt mal die genaue Stellung von LTC innerhalb der Branche der Pflegeeinrichtungen. Neben der grundlegenden Branche ist es auch immer wichtig zu schauen, wo das zu untersuchende Unternehmen innerhalb dieser steht. Auch eine gute Position in einer schwierigen Branche kann interessant sein.

Objektentwicklung

LTC erwirbt regelmäßig neue Objekte. Anschließend entwickelt und vermietet das Unternehmen die Objekte. Die Objekte werden meist über „Sale and lease back“-Aktionen erworben oder durch normale Hypothekenfinanzierungen.

Möglichkeit einzukaufen

Wie bei den Lieferanten bereits erwähnt sind die Möglichkeiten über das Netzwerk neue Objekte zu erwerben und Handwerker für ihre Instandhaltung zu finden sehr gut. Wie das Wort Netzwerk schon sagt, gibt es hier nicht nur eine Bank, einen Makler oder einen Handwerker. In Texas hat LTC zudem eine Größe, bei der sie sicherlich schon Sonderkonditionen raushandeln können, wenn sie mehrere Aufträge vergeben. Ansonsten sind die Objekte noch nicht flächendeckend genug.

Einflüsse auf das Geschäft

Es gibt mehrere Entwicklungen, die das Geschäft von LTC beeinflussen. Zum Glück sind die meisten positiv. Ganz vorne weg gibt es da den demografischen Wandel. Die Menschen werden immer älter. Eine immer älter werdende Bevölkerung heißt auch, dass sich die Zeiträume von Betreuungs- oder Pflegebedürftigkeit am Ende des Lebens verlängern. Man sieht sich schon auf Grundlage dessen in einem wachsenden Markt. Gegenläufig, aber zugegebener Maßen auch sehr futuristisch ist die steigende technische Unterstützung der Senioren in ihrem zu Hause. Diese ermöglicht auf lange Sicht vielleicht einen späteren Umzug in ein Pflegeheim oder auch ins betreute Wohnen.

Marketing

Marketing ist nicht notwendig. Über das Netzwerk erfährt man über neue notleidende Häuser für „Sale and lease back“ oder andere Kaufmöglichkeiten. Letztendlich Bewohner ins Objekt zu kriegen dürfte aufgrund der hohen Nachfrage leicht werden, liegt aber ohnehin in der Hand des Mieters.

Wachstumsmöglichkeiten

Die Wachstumsmöglichkeiten sind aufgrund des Hebeleffekts bei Immobilien äußerst gut und langfristig sollte es auch an Kaufmöglichkeiten nicht hapern. Natürlich muss LTC Properties als REIT einen Großteil ihrer Gewinne ausschütten. Allerdings wird der Gewinn ja auch durch die nicht zahlungswirksamen Abschreibungen geschmälert. Heißt an Cash sollte dennoch etwas zur Expansion übrigbleiben. Nichtsdestotrotz möchte ich wegen der REIT-Stellung hier keinen Punkt vergeben. Ein Immobilienunternehmen, das den gesamten Gewinn zur Expansion nutzen kann, ist hier klar im Vorteil.

Unternehmensführung

Der CEO des Unternehmens ist Wendy Simpson. Sie ist schon lange beim Unternehmen. Seit 2007 ist sie bereits als CEO tätig. Davor war sie seit 2000 Treasurer, CFO und COO. Sie kennt sich also mit der Finanzierung und dem operativen Geschäft gut aus. Ich denke das ist als CEO eines Immobilienunternehmens auch sehr wichtig. Davor war sie im Rechnungswesen tätig. Sie hatte leitende Positionen im Accounting von öffentlichen Institutionen, die ebenfalls im sozialen Bereich investiert waren. Über ihre Vorbildung konnte ich leider nichts finden, aber sie ist mit 356.000 Aktien bzw. 0,9% selbst an LTC Properties beteiligt, weswegen man sich ihrer Motivation sicher sein kann.

Gesetzliche Rahmenbedingungen

In Deutschland sind die gesetzlichen Rahmenbedingungen für Pflegeheime sehr streng. Mittlerweile gibt es auch eine Mindestanzahl an Einzelzimmern, die man im Zweifel durch große Umbauten bewerkstelligen musste. In den USA ist natürlich alles etwas liberaler und auch die einzelnen Staaten haben oft ganz unterschiedliche Gesetze. Aber selbst wenn, dann wäre LTC hiervon relativ verschont, denn ihre Immobilien sind ohnehin äußerst luxuriös. Gesetzliche Mindestanforderungen sollte man nicht fürchten müssen. Ansonsten geht es hier eher um finanzielle Unterstützung durch Kommunen etc. Diese sollten aber einfach in die Kalkulation bei Finanzierungen miteinfließen.

Auswertung

Bis auf die schlechtere Wettbewerbsposition durch den REIT-Status ist LTC Properties gut aufgestellt. In der Marktstellungsanalyse gibt es somit 6 von 7 möglichen Punkten.

Support

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Unternehmensbewertung

LTC Properties ist ein relativ kleines Unternehmen, wenn man es mit den sonstigen Kandidaten der Analysen vergleicht. Das muss aber noch nichts heißen. Vielleicht ist es auch besser, weil man mit der geringen Belegschaft viel weniger Kosten hat und schneller agieren kann. Aber lassen wir uns überraschen. Jetzt erstmal wieder die 5-Jahres-Durchschnitte der Finanzkennzahlen.

Finanzkennzahlen 5-Jahres-Durchschnitt

  • Operative Nettobetriebsvermögen +12,9%
  • Umsatz +11,2%
  • Operativer Gewinn +3,3%
  • Operative Marge 50,2%
  • Free Cash Flow +9,7%
  • Funds From Operations +6,3%
  • Eigenkapitalquote 54,4%
  • Fremdkapitalkosten +16,0%
  • Dividendenwachstum +4,3% (+2,4% je Aktie)
  • Dividendenrendite 5,0% (aktuell 5,5%)
  • Ausschüttung des FCF 84,2%
  • Übergewinn nicht vorhanden
LTC Properties Finanzen

Erläuterung der Zahlen

Die Zahlen von LTC Properties sehen gut aus. Jede Kennzahl konnte sich über die letzten Jahre gut steigern bzw. befindet sich auf einem guten Niveau. Der operative Cash Flow wurde hier von den Funds From Operations ersetzt. Dies ist eine Kennzahl extra für Immobilienunternehmen. Ich persönlich finde die Eigenkapitalquote etwas sehr hoch dafür, dass man ja günstige besicherte Kredite erhalten könnte. Die hohe Ausschüttung resultiert aus dem REIT Status, da man hier einen bestimmten Anteil vom Gewinn ausschütten muss. Die einzig negative Zahl ist der Übergewinn. Dieser verläuft nicht nur negativ, sondern ist es auch insgesamt. Auch, wenn das EBIT dahinter natürlich stark von Abschreibungen geprägt ist, sollte das nicht so sein.

Die Dividende ist bei vielen der Grund warum sie in das Unternehmen investieren. Diese wird monatlich ausgeschüttet und befindet sich mit aktuell 5,5% auf hohen Niveau. Sie kann allerdings nur gezahlt und erhöht werden, wenn sie auch erwirtschaftet wird. Aktuell stagniert sie deswegen schon länger. Bei der schon sehr hohen Ausschüttungsquote kann ein Rückgang der Ertragslage zudem auch eine Kürzung der Dividende bedeuten. So ist es nämlich 2001 bereits einmal geschehen. Insgesamt erhält LTC aber trotzdem 2 von 2 möglich Punkten. Leider sind das nur die Zahlen bis 2019. Ab 2020 und auch in der Prognose geht der Umsatz vom Unternehmen nämlich zurück. Das werde ich über einen Abschlag bei Wachstum berücksichtigen.

Fair Value

Diesen Abschlag im Hinterkopf setze ich in meinem Discounted Cash Flow und Übergewinn-Modell nicht das historische Wachstum, sondern lediglich 5% an. Langfristig sind diese denke ich durchaus zu erreichen. Mein Eigenkapital möchte erneut mit 10% verzinst haben. Für die Fremdkapitalkosten konnte ich weder Anleihen finden, noch ein Kreditrating ermitteln. Aufgrund der Möglichkeit der Besicherung durch die Immobilien sollten es hier allerdings nicht mehr als 4% sein. Die Ergebnisse aus den Berechnungsmodellen habe ich dann mit dem aktuellen Kursziel der Analysten geglättet und komme somit zu einem Fair Value von 45,90$ bzw. 38,09€.

Chancen und Risiken

Um jetzt nochmal zusammenfassend vor Augen zu führen, was wir hier bewerten, möchte ich die Chancen und Risiken nochmal kurz erläutern. Bei LTC Properties handelt es sich um einen REIT im Bereich der Pflegeeinrichtung. Das ist an sich schon ein zukunftsträchtiger Markt. In der Vergangenheit ist das Unternehmen gewachsen und konnte sein Portfolio gut ausbauen. LTC ist allerdings global gesehen nur regional und in den USA nicht mal flächendeckend vertreten. Das birgt Risiken. Zudem ist die Größe des Unternehmens insgesamt auch noch nicht so groß, dass sie schwere Krisen einfach wegstecken könnten. So zeigte sich 2001, dass die Dividende durchaus restlos gestrichen werden kann.

Investmententscheidung

Neben dieser Zusammenfassung des Chancen- und Risikoprofils nehme ich analog zu den 6 Punkten Abzug in den Analysen einen Sicherheitsabschlag von 30% auf den Fair Value. Zum einen lande ich somit bei 70% des Fair Value bzw. 27€, was dann meinem Kauflimit entspricht. Auf deren anderen Seite ziehe ich die 30% von der maximalen Verkaufsschwelle von 150% des fairen Wertes ab und lande somit bei 46€ Verkaufsschwelle. Bei einem aktuellen Kurs von rund 34€ bedeutet das, dass der Kurs noch ein ganzes Stück sinken müsste bevor ich bei LTC Properties einsteigen würde. Wenn man die Aktie bereits besitzt, würde ich meinen Bestand aktuell halten.

Fazit

Dass LTC Properties meiner Meinung nach zu hoch bewertet ist, finde ich wirklich schade. Ich hätte gern die 12 Dividendentermine mitgenommen. Allerdings ist das denke ich auch der Grund, dass trotz der nach 2019 sinkenden Umsätze der Kurs weiterhin so weit über meiner Bewertung liegt. Viele Menschen besparen das Unternehmen als Sparplan, um sich dort ein regelmäßiges weiteres Einkommen aufzubauen. Diese Menschen schauen zum Großteil wahrscheinlich weder regelmäßig nach dem Kurs geschweige denn nach der Bewertung. Hier geht es dann nur um die Dividende. Ähnlich war es ja in der Realty Income Aktienanalyse.

Soweit jetzt aber erstmal meine Meinung zu LTC Properties. Seid ihr hier investiert? Falls ja, was haltet ihr von der Entwicklung des Unternehmens? Wenn ihr hier wegen der Dividende investiert seid, denkt ihr, dass sie bald wieder steigen könnte? Lasst mir gern eure Meinung dazu in den Kommentaren. Ansonsten freue ich mich immer über einen Daumen hoch oder sogar ein Abo. Abonniert ihr diesen Kanal, werdet ihr künftig weiterhin zweimal pro Woche mit solchen tiefgehenden Analysen versorgt. An dieser Stelle bedanke ich mich aber wie immer erstmal fürs Reinschauen und sage bis bald!

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3 Antworten auf „LTC Properties REIT Aktienanalyse – Sicheres Geschäftsmodell und sichere Dividende?“

  1. Habe die letztes Jahr eingesammelt weil die Dividenenrendite zum Einstieg bei REITs allgemein ganz nett waren. Aktuell scheinen sie mir auch kein absolutes Schnäppchen mehr zu sein aber durchaus noch fair bewertet. Kann man kaufen, muss man nicht. Denke das ist wie Realty Income eine Aktien die man bei Rücksetzern immer mal wieder nachkaufen und lange halten kann.

    1. Ja wie gesagt, ich denke auch vielen Menschen kommt es da nicht auf die absolute Rendite, sondern auf die relativ hohe, monatliche Dividende an 🙂 Realty Income wird ja auch damit, dass sie die „Monthly Dividend Company“ sind

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