Realty Income Aktienanalyse – Monatliche Dividende, aber für welchen Preis?

Heute schauen wir uns mal einen der Lieblings-REITs der Finanzcommunity an. Besonders beliebt ist das Unternehmen wahrscheinlich, weil gerade in Deutschland Immobilien als sichere Bank gelten und das Unternehmen seine Dividende monatlich ausschüttet. Zudem wird die Dividende bereits seit 25 Jahren zuverlässig ausgezahlt und zusätzlich erhöht. Es handelt sich dabei um die Realty Income Corporation. Schauen wir mal in welcher Branche das Unternehmen beheimatet ist und wie sehr es den aktuellen Einschränkungen durch Corona ausgesetzt ist. Wenn du also über ein Investment nachdenkst, dann lies gern diese Realty Income Aktienanalyse und finde mehr über das Unternehmen heraus.

Grundlagen

Dieses Mal haben wir die Besonderheit, dass es sich bei der Realty Income Aktienanalyse, um einen REIT handelt. Deswegen erkläre ich jetzt erstmal, was es damit genau auf sich hat und welche Vorteile und Nachteile dadurch entstehen können. Danach gehen wir später genau darauf ein in welcher Variante Realty Income seinen Umsatz macht.

Geschäftsmodell

Grundsätzlich sind REITs Immobilienunternehmen. REIT steht für Real Estate Investment Trust. Kurzgesagt sind es Immobilienunternehmen mit der Besonderheit, dass sie steuerliche Erleichterungen erhalten. Diese Steuerbegünstigungen gibt es auf Kosten eines Teils der unternehmerischen Freiheit. REITs müssen dazu z.B. 90% des Jahresüberschusses ausschütten. Man spart so zwar Steuern, allerdings ist es in manchen Situationen natürlich besser weniger Cash auszuschütten. So könnte man mit dem Cash die Kriegskasse für Übernahmen füllen, expandieren oder einen Puffer für schlechte Zeiten aufbauen.

REITs erwerben und vermieten also Immobilien. Allerdings gibt es hier noch Unterschiede. Verschiedene REITs investieren in verschiedenen Branchen, sprich ihr Mieterklientel ist meistens ein ganz bestimmtes.

Historische Eckdaten

Zu Realty Income gibt es deutlich weniger Informationen zum Werdegang des Unternehmen als bei anderen Aktienanalysen von mir. Wahrscheinlich liegt das daran, dass das Geschäftsmodell über die Jahre immer das gleiche geblieben ist, auch, wenn das Unternehmen sich natürlich vergrößert hat.

Die Realty Income Corporation wurde 1969 gegründet. Die erste Immobilie war ein Taco Bell Restaurant. Seitdem investiert das Unternehmen weiter in gewerbliche Immobilien mit langfristigen Mietverträgen. Das ist kein Zufall. Realty Income trägt den Beinamen „The Monthly Dividend Company“. Es macht sich selbst zum Ziel monatlich langfristig konstant steigende Dividende auszuschütten.

Im Zuge dieser Strategie akquirierte das Unternehmen über die Jahrzehnte immer mehr Immobilien und ganze Portfolios. 1994 war dann der Börsengang und das Unternehmen wächst bis heute. Vom Börsengang bis heute wuchs das Portfolio von 630 auf 6.541 Immobilien in den USA, Puerto Rico und Großbritannien.

Portfolioanalyse

Eigentlich verdienen Unternehmen Geld mit ihren Produkten oder Dienstleistungen. Die Produktanalyse ist bei einem Immobilienunternehmen natürlich eine Analyse des Portfolios an Immobilien. Das darf auch bei der Realty Income Aktienanalyse nicht fehlen. Auch hier muss man aber wieder auf Diversifikation achten.

Geschäftsgebiete

Über sein Immobilienportfolio erreicht Realty Income eine enorme Diversifikation in den Branchen. Die größten einzelnen Branchen sind Gemischtwarenläden mit 12%, Drogerieläden mit 9%, 1$-Geschäfte mit 8% und Beautysalons mit 7%. Insgesamt kann man die Immobilien in 83% Einzelhandelsgeschäfte, 11% Fabriken, 4% Büros und 2% Lebensmittelfabriken unterteilen. Mit dieser Diversifikation erreicht das Unternehmen eine Vermietungsquote von zuletzt 98,5% im zweiten Quartal 2020.

Realty Income Aktienanalyse
Stark im Einzelhandel vertreten!

Absatzmärkte

Wie ich bereits erwähnt habe gehören zu Realty Income Immobilien in den USA, dem vereinigten Königreich und Puerto Rico. Puerto Rico kann man mit 4 Immobilien und einem Anteil von weniger als 0,1% am Umsatz allerdings außer Acht lassen. Darüber hinaus besitzt das Unternehmen 24 Immobilien in Großbritannien und macht damit 3% dessen Umsatzes. Den Löwenanteil erwirtschaftet das Unternehmen also in den USA. Dort besitzt es 6.513 Immobilien, die 97% des Umsatzes generieren.

Realty Income Aktienanalyse
Fast ausschließlich US-amerikanische Immobilien!

Auswertung

Mit diesen Werten erreicht Realty Income aufgrund guten Branchendiversifikation innerhalb des Einzelhandels und der jedoch schwachen Länderdiversifikation leider nur 1 von 2 möglichen Punkten. Vielleicht bauen sie ihr Portfolio künftig ja noch in weiteren Ländern aus.

Branchenanalyse

Natürlich ist Realty Income in der Immobilienbranche tätig. Wirtschaftlich kann man allerdings auf die größten Branchen der Hauptmieter abstellen.

Attraktivität der Branche

Die größte Branche, in welche man die Hauptmieter bündeln kann, ist der Einzelhandel als solcher. Da man hier nicht auf eine einzelne Unterbranche abzielen kann, muss man also herausfinden, was insgesamt im Einzelhandel in den USA umgesetzt wird. Grundsätzlich weiß ich schon aus meinen anderen Aktienanalysen, dass der Einzelhandel immer weiter durch die Digitalisierung bedroht ist. Egal, ob Textilunternehmen wie Hugo Boss oder Apotheken wie Walgreens, alle Unternehmen probieren zu reagieren und bauen auf einen zusätzlichen E-Commerce-Bereich, um der Abwanderung der Kunden ins Internet entgegenzuwirken. Diese Möglichkeit hat ein Immobilienunternehmen nicht, wenn die Geschäfte schließen. Lediglich sehr gute Lagen für den Einzelhandel werden hier wohl auch längerfristig vermietet sein.

Wettbewerber

Einen Vorteil haben Immobilienunternehmen allerdings beim Wettbewerb. Realty Income ist es egal, ob starke Konkurrenz im Einzelhandel herrscht. Für Sie ist es sogar gut. Mehr Wettbewerb bedeutet für ein Immobilienunternehmen mehr Nachfrage nach ihren Immobilien.

Mieter

Die Kunden von Immobilienunternehmen sind deren Mieter. Da die Mieter von Realty Income hauptsächlich gewerbliche Unternehmen aus dem Einzelhandel sind, muss man auch hier wieder wirtschaftlich auf den Einzelhandel abstellen. Nur gesunde Geschäfte mit vielen Kunden können auch ihre Miete zahlen. Hier besteht also wieder die gleiche Problematik mit dem Onlinehandel. Zudem ist es nachteilig, dass die Mieter gewerblich sind, da sie so professioneller die Mieten verhandeln.

Zulieferer

Wenn man überlegt, welche Leistungen ein Vermieter bezieht, fallen einem vor allem Verwaltung und Handwerker ein. Die Verwaltung wird von so großen Unternehmen natürlich selbst erledigt. Handwerker gibt es glücklicher Weise sehr viele kleine Selbstständige. Ich kann mir gut vorstellen, dass Handwerker Aufträge von großen Unternehmen vorziehen, da sie sich hier ein regelmäßiges Geschäft versprechen.

Ausweichmöglichkeit

Um es wieder anzumerken, der Onlinehandel ist ein Problem. Gerade im Einzelhandel können Unternehmen nicht rentable Läden sehr gut schließen und die Ressourcen für den Onlinehandel verwenden.

Markteintrittsbarrieren

Je nach zu verwaltender Immobilie ist die Eintrittsbarriere natürlich unterschiedlich hoch. In der Geschichte von Realty Income habe ich ja bereits erwähnt, dass die erste Immobilie ein Taco Bell Restaurant war. Man kann auch kleiner anfangen oder direkt größere Immobilien erwerben. Ich denke das worauf es ankommt sind gute Verbindungen. Zum einen, um möglichst lange Geld von der Bank zu erhalten und zum anderen, um über Makler bessere Deals zu erhalten. Letzteres wird natürlich leichter, umso größere Deals man abschließt. Dafür wird dann die Finanzierung schwieriger. Wirklich eintreten in den Markt kann man allerdings relativ leicht.

Auswertung

Die Auswertung der Branchenanalyse der Realty Income Aktienanalyse ergibt ein ernüchterndes Bild. Durch die wirtschaftliche Abstellung auf die Einzelhandelsbranche ohne Ausweichmöglichkeiten auf den Onlinehandel, wie sie die Unternehmen haben, lässt diese spezielle Nische der Immobilienbranche zu wünschen übrig. 2 von 6 Punkten gibt es hier.

Marktstellung

Nach dem durchwachsenen Bild von der Immobilienbranche für den Einzelhandel, schauen wir uns mal genauer an wie die Realty Income Corporation sich hier positioniert hat. Vielleicht schafft sie es ja durch geschickte Taktik der Abwanderung der Umsätze ins Internet entgegenzuwirken.

Portfolioentwicklung

In der Gesamtgröße konnte das Immobilienportfolio exponentiell gesteigert werden. Das überrascht nicht, ist man ab einer gewissen Größe doch dankbarer Großabnehmer für strauchelnde Unternehmen, die über Verkäufe Liquidität gewinnen wollen, oder für Banken, die über die Sicherheitenverwertung an unliebsame Objekte gekommen sind. Auch größere Chargen kann man hier mittlerweile erwerben. Zudem werden erworbene Objekte saniert und es wird versucht auf Grundstücken neue Mietfläche zu gewinnen.

Möglichkeit einzukaufen

Wie gerade gesagt steigen mit weiteren Unternehmenswachstum auch die Möglichkeiten neue Immobilien zu erwerben. Zudem steigt bei größerem Portfolio auch die Marktmacht des Unternehmens. So kann es in Preisverhandlungen mit Banken und Dienstleistern mehr Druck ausüben.

Einflüsse auf das Geschäft

Speziell beim Einzelhandel ist denke ich die größte Verschiebung Richtung Onlinehandel. Zwar kann Realty Income dem aufgrund von langfristigen Mietverträgen noch etwas entgegensetzen, allerdings wird auf kurz oder lang die Mieterschaft kleiner werden. In ihrer Akquisestrategie sagen sie, dass sie nur Immobilien in hochwertigen Lagen kaufen. Dies könnte noch die Rettung sein. Wenn irgendwann beispielsweise 20% der Einzelhandelsimmobilien im Land leer stehen, dann darf man einfach nicht zu den 20 unattraktivsten Prozent gehören.

Marketing

Ebenfalls zur Strategie gehört neben dem Standort auch die Renovierung oder der Ausbau der Immobilie. Diese Kombination sollte die beste Strategie sein, um neue Mieter zu gewinnen.

Wachstumsmöglichkeiten

Für ein Bankdarlehen mit 10 Jahre Zinsbindung ist Realty Income top diversifiziert. Hier besteht quasi keine Gefahr der Insolvenz für die Bank und zusätzlich kann sie Sicherheiten einholen. Sie sollten keine Probleme haben Darlehen von Banken zu erhalten, um weitere Akquisitionen durchführen zu können. Durch den bekannten Namen dürften sie auch am Anleihenmarkt leichtes Spiel haben. Durch die vielen Immobilien steht außerdem nicht nur der Umsatz, sondern auch die Substanz als Sicherheit zur Verfügung.

Unternehmensführung

Mit Sumit Roy scheint die Realty Income einen Top Mann an der Spitze zu haben. Zwar ist er erst 2018 in den Sattel des CEOs gestiegen, allerdings war er vorher bereits seit 2011 in der Führungsebene des Unternehmens tätig. Wem diese Berufserfahrung mit Ende 40 noch nicht reicht, dem gefällt vielleicht, dass er vorab 57 Milliarden Dollar Immobilienvermögen bei der UBS als Asset Manager verwaltete. Ein gelungener Lebenslauf. Er sollte den Markt in der Tat kennen.

Realty Income Aktienanalyse
Der junge aber erfahrene CEO!

Gesetzliche Rahmenbedingungen

Schwerwiegende gesetzliche Rahmenbedingungen gibt es nicht wirklich. Die USA sind ohnehin viel liberaler was Vermietung angeht als Deutschland und auch in Deutschland geht es beim Mieterschutz ja hauptsächlich um Privatmenschen.

Auswertung

Nach der schwachen Branche ist die Positionierung der Realty Income aber ordentlich. Von mir erhält das Unternehmen in der Realty Income Aktienanalyse 6 von 7 Punkten für seine Marktstellung. Besonders die Strategie mit den hervorgehobenen Lagen gefällt mir, da man so längerfristig die Mietanfragen sicherstellen kann. Über die Entwicklung der Immobilien kann man außerdem mehr Wertschöpfung bei einem Kauf generieren.

Unternehmensbewertung

Jetzt wissen wir was wir theoretisch vom Unternehmen in Zukunft erwarten können, was wäre aber die Realty Income Aktienanalyse ohne eine Bewertung des Aktienkurs? Wie sehen denn die Zahlen der Realty Income im 5-Jahres-Zeitraum aus?

Finanzkennzahlen 5-Jahres-Durchschnitt

  • Operatives Nettobetriebsvermögen +12,4%
  • Umsatz +11,5%
  • Operativer Gewinn +13,6%
  • Operative Marge 25,6%
  • Free Cash Flow +13,2%
  • Funds From Operations +11,9%
  • Eigenkapitalquote 51,6%
  • Fremdkapitalkosten +6,7%
  • Dividendenrendite 4,7%
  • Dividendenwachstum +10,5%
  • Ausschüttung des FCF 81,7%
  • Übergewinn negativ
Realty Income Corporation Aktie Analyse
Eine langfristige positive Entwicklung!

Erläuterung der Zahlen

Man sieht hier eigentlich durchweg positive Zahlen. Sie zeigen ganz eindeutig, dass das Unternehmen stark am Wachsen ist. Das operative Nettobetriebsvermögen ist hier natürlich verhältnismäßig groß, da das Geschäftsmodell es bedingt. Hier sind die Immobilien enthalten. Das Betriebsvermögen wächst also, statt wie Vorräte nur ein durchlaufender Posten zu sein. Damit einher geht auch der Umsatz bei guter Marge. Naturgemäß schüttet das Unternehmen als REIT viel aus. Ausschüttungen des Free Cash Flows belaufen sich auf rd. 80%. Die Fremdkapitalkosten steigen zwar aufgrund des größeren Immobilien- und Darlehensvolumen, allerdings nicht so stark wie der Umsatz, von daher ist auch das in Ordnung. Nur der Übergewinn ist negativ. Das würde ich auch dem Geschäftsmodell zuschreiben, da so viel ausgeschüttet und an Zinsen gezahlt wird. Dafür wird in die Berechnung des Fair Values über den Übergewinn ja auch das operative Nettobetriebsvermögen mit einbezogen, welche hier gutes Wachstum vorweist.

Fair Value

Kommen wir also zum fairen Wert der Aktie. Für mein DCF- und Übergewinnverfahren habe ich wieder eine Eigenkapitalverzinsung von 10% angenommen und eine Fremdkapitalverzinsung von 3%. Diesen Zinssatz bringt Realty Income momentan für langfristige Anleihen auf. Durch die Kapitalstruktur ergibt sich damit ein WACC von 6,6%. Dabei denke ich, dass das aktuelle Wachstum weiter realistisch ist. Die Ergebnisse habe ich dann diesmal wieder mit den Bewertungen des Aktienfinders summiert und den Durchschnitt gezogen. Dabei kam bei mir heraus, dass das Unternehmen einen Wert von 20,8 Mrd. $ bzw. 62,50$ besitzt. In Euro sind das 53,12€. Und wie viel würde ich jetzt dafür zahlen? Dafür rufen wir uns nochmal die Chancen und Risiken ins Gedächtnis.

Chancen und Risiken

Meiner Meinung nach dürfte in den nächsten Jahrzehnten die Nachfrage nach Immobilien im stationären Einzelhandel sinken. Davon ist die Realty Income natürlich stark betroffen. Ich sehe an dieser Stelle REITs für Rechenzentren oder im HealthCare-Bereich stärker.

Jetzt kommt das große ABER. Natürlich wird es immer eine gewisse Nachfrage an Immobilien für den Einzelhandel geben. Gerade in ländlicheren Gegenden wird die Nachfrage eher nachlassen, in urbanen Gebieten mit höher Bevölkerungsdichte wird sich ein Standort für eine Laden aber noch lange, wenn nicht immer, lohnen. Und genau hier setzt die Strategie von Realty Income mit ihren zentralen, dicht besiedelten und hübsch zurecht gemachten Immobilien an. Man merkt, dass der CEO Branchenerfahrung hat.

Investmententscheidung

Aufgrund der Chancen und Risiken möchte ich einen standardmäßigen Abschlag von 25% nehmen und einen Verkaufsaufschlag von 20%. Das bedeutet konkret, dass ich bis ca. 40€ kaufen und ab ca. 64€ verkaufen würde. Dazwischen kann man dann halten oder bei Bedarf einen Sparplan einrichten. An dieser Stelle muss ich für mich allerdings feststellen, dass ich bei knapp 51€ nicht investieren werde.

Realty Income Aktienanalyse
Monatliche Dividende mit diesem REIT

Fazit

Also, wenn ich unbedingt in REITs investieren würde, dann würde ich mir anderen REIT. suchen. Aber nicht, weil das Unternehmen schlechte Zahlen hat oder nicht zukunftsfähig ist. Ich bin ja schließlich auch in der Tabakbranche investiert. Sondern, weil Realty Income mit seinem Einzelhandelssektor einfach zumindest tendenziell eher sinkender Nachfrage entgegensieht, ganz anders als ein REIT der beispielsweise Rechenzentren vermietet. Soll jetzt aber nicht heißen, dass das Unternehmen schlecht ist. Ihr seht ja am relativ humanen Sicherheitsabschlag, dass ich das Unternehmen trotzdem für gut halte. Gerade das Wachstum lässt mit der Zunge schnalzen.

Aber das ist ja sowieso nur meine persönliche Meinung und keine Beratung. Schaut euch die Zahlen und das Geschäftsmodell einfach mal selbst an. Dann könnt ihr auch selbst eine fundierte Meinung darüber treffen, ob ihr zum aktuellen Preis und überhaupt in die Realty Income Corporation investieren wollt oder nicht.

Ansonsten hoffe ich ihr konntet durch die Realty Income Aktienanalyse einen guten ersten Überblick erhalten, hattet Spaß beim Lesen und werdet auch in die künftigen Beiräge wieder reinschauen. Um keine Aktienanalyse mehr zu verpassen, speichert euch den Finanzplaneten am besten als Lesezeichen ab!

Vielen Dank und bis bald!

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6 Antworten auf „Realty Income Aktienanalyse – Monatliche Dividende, aber für welchen Preis?“

  1. Hallo,
    vielen Dank für die tolle Analyse. Ich war kurz davor in diese Aktie zu investieren, aber nach dem Bericht, werde ich es nicht tun. Die monatliche Dividende ist echt reizvoll, aber ich werde warten bis vielleicht irgendwann mal der Kurs sinkt.
    VG… Heiner

    1. Hallo Heiner!

      Genau, im Kauflimit sind ja alle negativen Punkte eingepreist. Deswegen würde ich auch ein nicht perfektes Unternehmen nicht ausschließen, wenn es denn dieses Kauflimit unterschreitet.

      Als Tipp für monatliche Dividende:
      LTC Properties ist z.B. auch ein REIT der monatlich ausschüttet, hat aber eine andere Strategie bei den Immobilien. Geht eher in den sozialen Bereich meine ich, habs mir aber im Details nicht angesehen.
      Ansonsten ist auch eine super Alternative einfach 3 quartalsweise Ausschütter zu kaufen oder einfach über sehr viele Unternehmen zu diversifizieren. Dann kommt die monatliche Dividende von allein 🙂

      LG Kai

      P.S.: Wenn du generell Interesse an REITs hast, dann schau Sonntag wieder rein! 😉

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