Simon Property Group Aktienanalyse – Besseres Investment als Tanger Factory Outlet Center?

Hallo und herzlich willkommen auf dem Finanzplaneten! Mein Name ist Kai und heute möchte ich, nachdem ich bereits die Konkurrenz analysiert habe, auch noch die Simon Property Group analysieren. Die Konkurrenz, von der ich spreche, sind natürlich die Tanger Factory Outlet Center. In dieser Analyse möchte ich zum einen auf Simon Property eingehen, Stärken und Schwächen aufzeigen, aber immer auch die Querverbindung zu Tanger ziehen, um so am Ende das aus meiner Sicht bessere Investment auszumachen. Wenn du auch wissen möchtest, was der profitablere REIT ist, dann bleib dran. Viel Spaß mit der Simon Property Group Aktienanalyse!

Grundlagen

Zuerst wollen wir uns auch hier wieder anschauen, worum es genau bei Simon Property geht. Hierfür schauen wir uns zunächst das Geschäftsmodell und danach den Werdegang zum heutigen Unternehmen an.

Geschäftsmodell

Die Simon Property Group ist als selbstverwalteter und selbstgeführter Real Estate Investment Trust tätig. Das Unternehmen besitzt, entwickelt und verwaltet Einzelhandelsimmobilien, die hauptsächlich aus Einkaufszentren bestehen. Hierunter sind insbesondere Malls und Outlets zu nennen.

Historische Eckdaten

Die Geschichte der Simon Property Group begann im Jahre 1993. Damit ist das Unternehmen für seine Größe noch relativ jung. Die Vorgängergesellschaft der beiden Gründer besteht allerdings schon seit 1960, wurde nun aber unter anderen Namen als Aktiengesellschaft gegründet. Nach erster Fusion in 1996 konnte man bis zum heutigen Tage im Schnitt alle drei Jahre große Immobilienportfolios oder gleich ganze Gesellschaften aufkaufen. Simon Property hat einen relativ linearen Werdegang, sodass man hier auch nicht viel mehr berichten kann. Mittlerweile ist man auch außerhalb der USA mit diversen Immobilien tätig.

Produktanalyse

Schauen wir jetzt mal, wo der Umsatz des Unternehmens denn genau herkommt, bevor wir uns später in der Finanzanalyse damit beschäftigen, wie die Veränderung hier insgesamt ist. Wir gehen an dieser Stelle dabei insbesondere auf die Aufteilung nach Ursprung des Umsatzes sowie seiner regionalen Verteilung ein.

Geschäftsgebiete

Leider teilt das Unternehmen seine Umsatzerlöse nicht wirklich auf. Dafür konnte ich ausmachen, dass das Portfolio aus 251 Immobilien besteht, wovon 203 in den USA, 31 in Asien, Europa und Kanada und 17 in Puerto Rico stehen. Simon Property besitzt außerdem nicht nur Outlet Center sondern auch Malls. Darüber hinaus hat man auch eine Sparte Luxus-Outlets. Aktuell ist man außerdem in Gesprächen mit Amazon für weitere Nutzungsmöglichkeiten der Gebäude. Dazu aber später mehr.

Simon Property Group Aktienanalyse

Absatzmärkte

Nach Begutachtung der Verteilung der Immobilien, wundert es mich doch, dass 98% der Umsätze aus den USA kommen. Scheinbar sind die Immobilien hier wesentlich großflächiger als im Ausland. Das war auch bereits im Vorjahr so, sodass man Corona als Grund ausschließen kann.

Simon Property Aktie

Auswertung

Hier erhält Simon Property leider nur einen Punkt. Ich finde es gut, dass man sich nicht auf eine Art Immobilien versteift, sondern auch mal nach links und rechts schaut. So ist man wenigstens etwas breiter aufgestellt. Regional kann man das aber trotzdem nicht von sich behaupten. In beiden Bereichen findet aktuell Bewegung statt. Hier können in Updateanalysen, also noch gut weitere Punkte hinzukommen.

Branchenanalyse

Nachdem wir uns die Umsatzverteilung des Unternehmens angeschaut haben, kümmern wir uns nun um die Branche.

Attraktivität der Branche

Bei der Attraktivität geht es immer ums künftige Wachstum der Branche. Da Simon Property an Pächter verpachtet, die dort hauptsächlich Retail-Läden einbauen, kann man hier darauf abstellen, wie sich insgesamt das Shoppingverhalten der Menschen in Zukunft ändern wird. Es wundert nicht, dass sich der Anteil des Einzelhandelsumsatzes in den USA immer mehr auf den Onlinemarkt verschiebt. Dieses Phänomen ist ja durchaus bekannt. Der Anteil lag 2017 noch bei 8,9%, machte während Corona einen Sprung und wird auch für 2022 weiter steigend mit 15,5% prognostiziert. In Deutschland als vergleichbarer Markt soll der Anteil bis 2026 auf 16,5% steigen. Der Trend ist also erkennbar.

Wettbewerber

In den USA gibt es über 100 Outlet Center. Diese Zahl im Hinterkopf wirken die 65 Center von Simon Property schon nicht mehr so gering. Der größte Konkurrent ist wohl Tanger Factory mit 37 Outlets. Man sieht schon hier bleibt dann nicht so viel übrig. Anders als die Konkurrenz besitzt und bewirtet Simon Property zusätzlich auch Einkaufszentren, statt nur der Outlets. Hier ist der Markt deutlich fragmentierter.

Kunden

Da man die Geschäfte im Outlet Center an andere Unternehmen verpachtet, ist der Kundenstamm zu 100% gewerblich.

Zulieferer

Lieferanten sind insbesondere beim Bau der Outlets interessant. Später geht es eher um Facility Management Unternehmen und Sicherheitsdienste. Diese gibt es ja wie Sand am Meer, sodass man kein Risiko läuft in Abhängigkeit zu geraten.

Ersatzprodukte

Da wären wir wieder bei Onlineshoppen. Alternativ zu Outlets und Malls kann man natürlich super online einkaufen. Das spart Zeit und Energie. Zum normalen Einzelhandel in Städten kann man sich noch mit super Rabatten abgrenzen. Online sind solche Rabatte aber mitunter auch schon drin, da sich die Verkäufer die teuren Ladenmieten sparen. Malls analog zum Einzelhandel in Innenstädten sehe ich kritisch.

Markteintrittsbarrieren

Ein Outlet oder eine Mall zu bauen ist ein finanzieller und logistischer Kraftakt. Ganz zu schweigen von den Connections, um geeignetes Bauland zu finden. Ich sehe in dieser Branche einen relativ großen Burggraben, worin mich die wenigen Wettbewerber bestätigen.

Auswertung

In dieser Branche hat man wenig Wachstum, die Kunden sind gewerblich und der Onlinehandel ist eine aufkommende Alternative, die einem die Show stiehlt. In Summe gibt es deswegen nur 3 von 6 möglichen Punkten.

Marktstellung

Aber auch in nicht ganz optimalen Branchen kann man noch gutes Geld verdienen. Der physische Einzelhandel wird auch in Zukunft bestehen, auch, wenn der Onlinehandel Marktanteile abluchst. Insbesondere Outlets, die ein richtiges Shoppingerlebnis vermarkten, sehe ich hier vor den Geschäften in den Innenstädten. Deswegen schauen wir uns jetzt in der Marktstellungsanalyse mal genauer an, wie sich die Simon Property Group in der Branche positioniert hat.

Produktentwicklung

Simon Property hat ja ohnehin schon mehr Immobilienarten als nur Outlets im Portfolio. Mitten in den Corona-Pandemie kam Amazon noch mit dem Vorschlag um die Ecke, die vorhandenen Einkaufszentren teilweise in Logistikzentren umzuwandeln. Für Simon Property wäre das finde ich eine gute Gelegenheit hier entweder wieder regelmäßige Mieten abzugreifen oder schwer veräußerbare und schlecht laufende Einkaufszentren ganz loszuwerden.

Möglichkeit einzukaufen

Analog zu den Zulieferern der Branche sehe ich eine gute Möglichkeit einzukaufen. Insbesondere sind hier Dienstleister gefragt, die sich um die Immobilie kümmern und diese verwalten.

Einflüsse auf das Geschäft

Der aktuell größte Einfluss ist wohl Corona. Durch die Kontaktbeschränkungen waren viele Läden geschlossen. Im Zuge dessen gerieten die Unternehmen in Schieflage und auch die Pacht konnte nicht mehr richtig gezahlt werden. Dieser Rattenschwanz endete dann bei der Simon Property Group. Als Maßnahme gegen die Auswirkungen der Schließungen wurden Investitionsstopps durchgeführt sowie beispielsweise auch die Dividende gekürzt und Personal entlassen. Wie wir später bei der Marge sehen, könnten sich die Maßnahmen künftig noch positiv auswirken.

Der andere Trend ist der Onlinehandel, den ich schon beschrieben habe. Auch dieser ist eher negativ zu sehen.

Marketing

Die Werbung für das Unternehmen selbst wird insbesondere über eine für Unternehmen attraktive Lage gewährleistet. Hier werden die Research Abteilungen der Modeunternehmen dann ganz von selbst anfragen. Ansonsten reicht auch eine Mail über die bisherigen gewonnenen Connections in dieser Branche. Das schwierige Marketing erledigen die Pächter. Das ist ein echter Pluspunkt.

Wachstumsmöglichkeiten

Bei bereits rund zwei Drittel der Outlets in den USA, denke ich, dass das Wachstum aktuell nicht weiter beibehalten werden kann. Standorte für solche Bauprojekte sind auch relativ rar gesät im Vergleich zu Wohnimmobilien. Aufgrund von Corona wurden aktuelle Investitionen eingestellt. In Kombination mit dem aufkommenden Onlinehandel sehe ich hier keine guten Wachstumsmöglichkeiten.

Unternehmensführung

Aktueller CEO der Simon Property Group ist David Simon. Er ist der Sohn eines der Gründer des Unternehmens. Seit 2019 ist er nun im Amt. Er ist von Beruf aber nicht einfach nur Sohn. Durch einen MBA und Berufserfahrung in diversen Unternehmen und Organisation der Branche konnte er bereits einiges an Erfahrung sammeln. Neben den 130 Mio. USD eigenen Anteilen am Unternehmen, ist er sicherlich auch aufgrund dessen, dass sein Vater einer der Gründer ist, mit Leib und Seele bei der Sache.

CEO

Gesetzliche Rahmenbedingungen

Bis auf die aktuellen Kontaktbeschränkungen durch die Regierung aufgrund der Covid-19 Pandemie gibt es bei Outlet Centern und Shopping Malls insgesamt weniger rechtliche Vorschriften.

Auswertung

Wegen der relativ schlechten Wachstumsmöglichkeiten und dem Trend zum Onlinehandel ziehe ich zwei Punkte für die Markstellung ab und lande somit bei 5 von 7 möglichen Punkten.

Support

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Unternehmensbewertung

Nachdem wir uns nun bereits um die Diversifikation der Umsätze, die Branche und die Marktstellung gekümmert haben, kommen wir nun zur Finanzanalyse. Ich habe ja bereits erwähnt, dass Corona dem Unternehmen einen Dämpfer verpasst hat. Bevor wir hierauf genauer eingehen, wollen wir uns erstmal die Finanzkennzahlen im 5-Jahres-Zeitraum schauen.

Finanzkennzahlen 5-Jahres-Durchschnitt

  • Operative Nettobetriebsvermögen +1,7%
  • Umsatz -2,2%
  • Operativer Gewinn +2,1%
  • Operative Marge 36,5%
  • Free Cash Flow -5,2%
  • Operativer CF -6,7%
  • Eigenkapitalquote 11,1%
  • Fremdkapitalkosten -2,5%
  • Dividendenwachstum -0,2% (-0,1% je Aktie)
  • Dividendenrendite 4,7% (aktuell 4,3%)
  • Ausschüttung des FCF 72,5%
  • Übergewinn -7,3%
Simon Property Umsatz

Erläuterung der Zahlen

An den meisten Stellen merkt man, dass in 2020 Corona voll zugeschlagen hat. Der Umsatz hat sich infolge der Ladenschließungen und demnach teilweiser Zahlungsunfähigkeit der Mieter etwas reduziert. Schön zu sehen, dass das EBIT durch die gleichzeitigen Sparmaßnahmen allerdings gesteigert werden konnte. So kann das reinigende Feuer hier vielleicht doch einen langfristigen positiven Effekt haben. Die Dividende wurde ebenfalls gekürzt. Für viele Investoren ist das ein Ausschlusskriterium, ich halte es in Krisenzeiten ja immer für verantwortungsvoll mit dem Cash zu haushalten. Langfristigen Investoren kommt das Geld ja auch so zugute. Aktuell reicht es aufgrund der Auswirkungen der Pandemie aber auch nicht mal für einen Punkt.

Fair Value

Die Wachstumswerte, wenn man sie bei Simon Property denn so nennen kann, füge ich nun so wie sind in meine Bewertungsmodelle ein. Bis zur Pandemie sind die Umsätze stark gewachsen. Deswegen werde ich die negative Entwicklung des Umsatzes nicht fortsetzen. Aufgrund der Branche sehe ich zwar kein riesiges Wachstum, 2% setze ich allerdings an. Mein Eigenkapital möchte ich wie immer mit 10% verzinst haben und konnte aufgrund von langfristigen Anleihen Fremdkapitalkosten von 3% ausmachen. Bei durchschnittlicher Kapitalstruktur kommen wir so auf WACC von 3,8%. Die Ergebnisse aus meinem Discounted Cash Flow- und Übergewinnmodell glätte ich dann noch mit der durchschnittlichen Meinung der Analysten. Damit komme ich dann auf einen fairen Wert von 251,28$ bzw. 207,91€. Jetzt fehlt noch der Sicherheitsabschlag.

Chancen und Risiken

Besonders viele Chancen hat das Unternehmen gar nicht. Der wohl größte Vorteil ist, dass man rechtlich wenig eingebunden ist und machen kann was man möchte. Zudem könnte man künftig eine höhere Marge erwarten, da man aufgrund von Corona unnötige Kosten gekürzt und so die operative Marge bereits in der Krise steigern konnte.

Genau Corona ist aber einer der Knackpunkte. Als ob diese Pandemie nicht reichen würde, ist auch der langfristige Onlinetrend unvorteilhaft für Simon Property. Hier wird es künftig darum gehen sich zu behaupten. Es ist fraglich, wo sich der Anteil physischen Shoppings im Vergleich zu Onlineshopping einpendeln wird.

Investmententscheidung

Schon vor der Finanzanalyse hat das Unternehmen einige Federn gelassen. Es gab schon einige Punkte Abzug. In der Finanzanalyse gab es dann gar keine Punkte. Um auf den Sicherheitsabschlag zu kommen, ziehe ich immer je nicht vergebenen Punkt 5% vom Fair Value ab. Mit dieser Margin of Safety von 40% kommen wir noch auf ein Kauflimit von 125€. Verkaufen würde ich bereits knapp über dem Fair Value bei 229€, nachdem ich die 40% von der obligatorischen Verkaufsschwelle von 150% des fairen Wertes abgezogen habe.

Bei einem aktuellen Kurs von 101€ ist die Aktie meiner Meinung nach also immer noch unterbewertet. Für mich reicht der Abschlag nicht, dass es für mich das beste Investment auf meiner Watchlist ist, allerdings weiß ich, dass es viele unter euch gibt, die besonders REITs aufgrund der hohen Ausschüttung bevorzugen. Diejenigen unter euch können hier ruhigen Gewissen zuschlagen und ein kleines Schnäppchen machen.

Simon Property Group Logo

Fazit

An dieser Stelle bin ich euch auch noch den Vergleich zu Tanger Outlet schuldig. Tanger hat nach meiner Ansicht momentan noch einen Abschlag von 12% auf das von mir ermittelte Kauflimit. Simon Property liegt nach dieser Analyse bei knapp 19% unterm Kauflimit und das, obwohl das Unternehmen auch noch breiter aufgestellt ist als Tanger Factory Outlet Center. Von daher würde ich auf jeden Fall Simon Property nehmen, wenn ich wählen müsste. Soweit aber nur meine persönliche Einschätzung.

Wir sieht es denn mit eurer Einschätzung aus? Ihr könnt ja mal gern in die Kommentare schreiben, was ihr von Simon Property für sich allein und im Vergleich zu Tanger haltet. Würde mich wirklich mal interessieren, ob sich eure Ansicht mit meiner deckt. Ansonsten an dieser Stelle auch mal danke für den regelmäßigen Austausch in den Kommentaren. Denkt auch immer dran, dass ihr euch gern den ein oder anderen Titel wünschen könnt. Ich werde auf jeden Fall alle erstmal in der Vorabanalyse prüfen und, wenn die Titel vielversprechend sind, hier auch noch eine Fundamentalanalyse dazu machen. Ansonsten bedanke ich mich wie immer fürs Reinschauen und sage bis bald!

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