Tanger Factory Outlet Center Aktienanalyse – Großeinkauf mit Rabatt auf die Dividende?

Hallo und herzlich willkommen auf dem Finanzplaneten! Mein Name ist Kai und heute gibt es einen weiteren angeschlagenen Kandidaten. Die Rede ist von Tanger Factory Outlet Center. Hier ist der Kurs nicht erst seit Corona auf Talfahrt. Wie weit kann man dieses Kurstief denn nutzen, um hier günstig einzusteigen? Oder ist der Abschlag der letzten Jahre vielleicht noch gar nicht genug? Ist das Unternehmen vielleicht sogar von der Insolvenz bedroht? Wenn du das und noch mehr herausfinden willst, dann bleib dran. Viel Spaß mit der Tanger Factory Outlet Center Aktienanalyse!

Grundlagen

Zuerst wollen wir uns auch hier wieder anschauen, worum es genau bei Tanger geht. Hierfür schauen wir uns zunächst das Geschäftsmodell und danach den Werdegang zum heutigen Unternehmen an.

Geschäftsmodell

Mit Tanger Factory Outlet Center hat sich mal wieder ein REIT in meine Analyse verirrt. Dieser REIT spezialisiert sich insbesondere auf die namensgebenden Outletcenter.

Historische Eckdaten

1981 eröffnete Stanley Tanger das Burlington Manufacturer’s Outlet Center in Burlington, North Carolina in den USA. 12 Jahre später ging das Unternehmen dann als REIT an die Börse. 2009 übernahm der Sohn des Gründer Steven Tanger den Posten als CEO. Ein Jahr später starb der Gründer dann mit 87 Jahren. Er hatte das Unternehmen also bis ins hohe Alter geführt. Über Joint Ventures konnte man sich in den USA und Kanada ab dieser Zeit noch weiter vergrößern, wobei man innerhalb der letzten 5 Jahre insgesamt 9 Einkaufszentren auch wieder verkaufte.

Produktanalyse

Erst großes Wachstum, jetzt wieder Schrumpfung. Schauen wir mal, wo der Umsatz des Unternehmens denn genau herkommt, bevor wir uns später in der Finanzanalyse damit beschäftigen, wie die Veränderung hier insgesamt ist.

Tanger Aktienanalyse

Geschäftsgebiete

Natürlich macht ein REIT seine Umsätze mit Vermietung und Verpachtung der Immobilien. Leider kann man hier keine Unterscheidung treffen. Da 94% aus diesem Bereich kommen, ist es allerdings eigentlich auch egal.

Tanger Factory Outlet Center Aktienanalyse

Absatzmärkte

Gleiches gilt für die Absatzmärkte. Das Unternehmen unterscheidet bei den Umsatzerlösen auch nicht nach Regionen. Es gibt hier lediglich die Rubrik USA & Canada. Die 37 Outlet Center des Unternehmens stehen nämlich in 20 US-Staaten und Canada. Die Orientierung ist hier eher Richtung Ostküste.

Auswertung

In der Produktanalyse gibt es keine Punkte. Die Umsatzerlöse des Unternehmens sind weder räumlich noch nach Geschäftsgebiet diversifiziert. Eigentlich ist es noch schlimmer, da sogar innerhalb Nordamerikas hauptsächlich Outlets an der Ostküste verpachtet werden. Hier muss sogar nur die Region und nicht mal die gesamten USA oder Kanada schwächeln, um Umsatzeinbußen zu erzeugen.

Branchenanalyse

Nachdem wir uns die Umsatzverteilung des Unternehmens angeschaut haben, kümmern wir uns nun um die Branche.

Attraktivität der Branche

Bei der Attraktivität geht es immer ums künftige Wachstum der Branche. Da Tanger Outlets an Pächter verpachtet, die dort Retail-Läden einbauen, kann man hier darauf abstellen, wie sich insgesamt das Shoppingverhalten der Menschen in Zukunft ändern wird. Es wundert nicht, dass sich der Anteil des Einzelhandelsumsatzes in den USA immer mehr auf den Onlinemarkt verschiebt. Dieses Phänomen ist ja durchaus bekannt. Der Anteil lag 2017 noch bei 8,9%, machte während Corona einen Sprung und wird auch für 2022 weiter steigend mit 15,5% prognostiziert. In Deutschland als vergleichbarer Markt soll der Anteil bis 2026 auf 16,5% steigen. Der Trend ist also erkennbar.

Wettbewerber

In den USA gibt es über 100 Outlet Center. Diese Zahl im Hinterkopf wirken die 37 Center von Tangers schon nicht mehr so gering. Der größte Konkurrent ist wohl die Simon Property Group mit 65 Outlets. Man sieht schon hier bleibt dann nicht so viel übrig.

Kunden

Da man die Geschäfte im Outlet Center an andere Unternehmen verpachtet, ist der Kundenstamm zu 100% gewerblich.

Zulieferer

Lieferanten sind insbesondere beim Bau der Outlets interessant. Später geht es eher um Facility Management Unternehmen und Sicherheitsdienste. Diese gibt es ja wie Sand am Meer, sodass man kein Risiko läuft in Abhängigkeit zu geraten.

Ersatzprodukte

Da wären wir wieder bei Onlineshoppen. Alternativ zu Outlets kann man natürlich super online einkaufen. Das spart Zeit und Energie. Zum normalen Einzelhandel in Städten kann man sich noch mit super Rabatten abgrenzen. Online sind solche Rabatte aber mitunter auch schon drin, da sich die Verkäufer die teuren Ladenmieten sparen.

Markteintrittsbarrieren

Ein Outlet zu bauen ist ein finanzieller und logistischer Kraftakt. Ganz zu schweigen von den Connections, um geeignetes Bauland zu finden. Ich sehe in dieser Branche einen relativ großen Burggraben, worin mich die wenigen Wettbewerber bestätigen.

Auswertung

In dieser Branche hat man wenig Wachstum, die Kunden sind gewerblich und der Onlinehandel ist eine aufkommende Alternative, die einem die Show stiehlt. In Summe gibt es deswegen nur 3 von 6 möglichen Punkten.

Marktstellung

Aber auch in nicht ganz optimalen Branchen kann man noch gutes Geld verdienen. Der physische Einzelhandel wird auch in Zukunft bestehen, auch, wenn der Onlinehandel Marktanteile abluchst. Insbesondere Outlets, die ein richtiges Shoppingerlebnis vermarkten, sehe ich hier vor den Geschäften in den Innenstädten. Deswegen schauen wir uns jetzt in der Marktstellungsanalyse mal genauer an, wie sich Tanger Factory Outlet Center in der Branche positioniert hat.

Produktentwicklung

Hier hat sich am Geschäftsmodell seit der Gründung nicht viel getan. Man baut Outlets und verpachtet die Fläche an andere Unternehmen. Diese können dann hier ihre Produkte vermarkten. Braucht es denn neue Ideen? Ich denke nicht. Erstens ist das Unternehmen ein REIT und hat nun mal dieses Geschäftsmodell und zweitens sorgen die verschiedenen Unternehmen ja für neue Produkte und Anreize für Besucher. Allerdings hat man wahrscheinlich insbesondere durch Corona den Trend zum Onlineshoppen nicht verpasst. Mit dem Tanger Virtual Shopper wurde eine Dienstleistung implementiert bei dem ein Virtual Shopper die Bestellung für einen zusammensucht und man diese dann abholen oder sich liefern lassen kann.

Möglichkeit einzukaufen

Analog zu den Zulieferern der Branche sehe ich eine gute Möglichkeit einzukaufen. Insbesondere sind hier Dienstleister gefragt, die sich um die Immobilie kümmern und diese verwalten.

Einflüsse auf das Geschäft

Der aktuell größte Einfluss ist wohl Corona. Durch die Kontaktbeschränkungen waren viele Läden geschlossen. Im Zuge dessen gerieten die Unternehmen in Schieflage und auch die Pacht konnte nicht mehr richtig gezahlt werden. Dieser Rattenschwanz endete dann bei Tanger Factory Outlet Center. Tanger hat seinen Pächtern angeboten seine Mieten zu stunden.

Der andere Trend ist der Onlinehandel, den ich schon beschrieben habe. Auch dieser ist eher negativ zu sehen, Virtual Shopper hin oder her.

Marketing

Die Werbung für das Unternehmen selbst wird insbesondere über eine für Unternehmen attraktive Lage gewährleistet. Hier werden die Research Abteilungen der Modeunternehmen dann ganz von selbst anfragen. Ansonsten reicht auch eine Mail über die bisherigen gewonnenen Connections in dieser Branche. Das schwierige Marketing erledigen die Pächter. Das ist ein echter Pluspunkt.

Wachstumsmöglichkeiten

Bei bereits rund einem Drittel der Outlets in den USA, denke ich, dass das Wachstum aktuell nicht weiter beibehalten werden kann. Standorte für solche Bauprojekte sind auch relativ rar gesät im Vergleich zu Wohnimmobilien. Zuletzt hatte man noch unrentable Outlets abgestoßen. In Kombination mit dem aufkommenden Onlinehandel sehe ich hier keine gute Wachstumsmöglichkeiten.

Unternehmensführung

Just in 2021 übernahm der neue CEO Stephen Yalof das Ruder bei Tanger Factory Outlet Center. Nach seinem Bachelor an der George Washington University begann die Karriere von Yalof bereits bei einem Realty Trust. Danach ging es dann über die Position als Real Estate Director bei den heutigen Kunden Gap und Ralph Lauren und dem Posten als CEO beim Marktführer Simon Property Group. Letztlich stieg er 2020 als COO bei Tanger ein und ist nun seit 2021 CEO. Er selbst ist mittlerweile bereits mit 7,4 Mio. USD an Tanger Factory Outlet Center beteiligt. Der neue CEO hat also einiges an Berufserfahrung und ein weitreichendes eigenes Interesse am Erfolg des Unternehmens.

CEO Tanger Factory Outlet Center

Gesetzliche Rahmenbedingungen

Bis auf die aktuellen Kontaktbeschränkungen durch die Regierung aufgrund der Covid-19 Pandemie gibt es bei Outlet Centern insgesamt weniger rechtlichen Vorschriften.

Auswertung

Wegen der relativ schlechten Wachstumsmöglichkeiten und dem Trend zum Onlinehandel ziehe ich zwei Punkte für die Markstellung ab und lande somit bei 5 von 7 möglichen Punkten.

Support

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Unternehmensbewertung

Nachdem wir uns nun bereits um die Diversifikation der Umsätze, die Branche und die Marktstellung gekümmert haben, kommen wir nun zur Finanzanalyse. Ich habe ja bereits erwähnt, dass Corona dem Unternehmen einen Dämpfer verpasst hat. Bevor wir hierauf genauer eingehen, wollen wir uns erstmal die Finanzkennzahlen im 5-Jahres-Zeitraum schauen.

Finanzkennzahlen 5-Jahres-Durchschnitt

  • Operative Nettobetriebsvermögen -0,8%
  • Umsatz -1,5%
  • Operativer Gewinn +1,6%
  • Operative Marge 22,1%
  • Free Cash Flow -5,9%
  • Operativer CF -5,9%
  • Eigenkapitalquote 21,5%
  • Fremdkapitalkosten +2,4%
  • Dividendenwachstum -7,3% (-6,9% je Aktie)
  • Dividendenrendite 5,8% (aktuell 3,1%)
  • Ausschüttung des FCF 44,7%
  • Übergewinn -11,7%
Finanzen Tanger Factory Outlet Center

Erläuterung der Zahlen

Nachdem wir in der letzten Analyse ja CTS Eventim hatten, ist zwar auch Tanger durch Corona stark getroffen aber nicht annähernd so stark wie Eventim. Man fährt hier immer noch ein deutlich positives Ergebnis und konnte die operative Marge zuletzt durch Gesundschrumpfung in 2019 sogar noch steigern. Alle anderen Zahlen fallen gerade allerdings. Ein Teil des durch Corona gestundeten Umsatzes wird sicherlich in 2021 zufließen, nichtsdestotrotz wird die Pandemie einen negativen Impact behalten. Dass die Dividende so deutlich abgerauscht ist, hat wiederum damit zu tun, dass man die nötige Flexibilität in Sachen Liquidität haben wollte.

Das hat geklappt. Nachdem die Dividenden in Juli und Oktober 2020 ausgelassen wurden, gibt es seit Januar wieder Dividende. Die durchschnittliche Dividendenrendite ist aber nun natürlich recht schlecht, weswegen vielen Dividendeninvestoren auch abgesprungen sind. Meiner Meinung nach unternehmerisch aber der richtige Schritt. Man wusste ja nicht, wie sehr die Pandemie mit welchen Folgen für das Unternehmen ausufert. Insgesamt gibt es für die Finanzen aber keinen der zwei Punkte und selbst ohne Corona hätte es wohl nur einen gegeben.

Fair Value

Die Wachstumswerte, wenn man sie bei Tanger denn so nennen kann, füge ich nun so wie sind in meine Bewertungsmodelle ein. Einen leichten Rückgang von den durchschnittlichen Umsatzerlösen der letzten 5 Jahre finde ich realistisch und belasse es dabei. Mein Eigenkapital möchte ich wie immer mit 10% verzinst haben und konnte aufgrund von langfristigen Anleihen Fremdkapitalkosten von 4% ausmachen. Bei durchschnittlicher Kapitalstruktur kommen wir so auf WACC von 5,3%. Die Ergebnisse aus meinem Discounted Cash Flow- und Übergewinnmodell glätte ich dann noch mit der durchschnittlichen Meinung der Analysten. Damit komme ich dann auf einen fairen Wert von 36,68$ bzw. 30,44€. Jetzt fehlt noch der Sicherheitsabschlag.

Chancen und Risiken

Besonders viele Chancen hat das Unternehmen gar nicht. Der wohl größte Vorteil ist, dass man rechtlich wenig eingebunden ist und machen kann was man möchte. Zudem könnte man künftig eine höhere Marge erwarten, da man sich vor Corona versucht hat gesund zu schrumpfen.

Genau Corona ist aber einer der Knackpunkte. Als ob diese Pandemie nicht reichen würde, ist auch der langfristige Onlinetrend unvorteilhaft für Tanger Factory Outlet Center. Hier wird es künftig darum gehen sich zu behaupten. Es ist fraglich, wo sich der Anteil physischen Shoppings im Vergleich zu Onlineshopping einpendeln wird.

Investmententscheidung

Schon vor der Finanzanalyse hat das Unternehmen einige Federn gelassen. Es gab schon einige Punkte Abzug. In der Finanzanalyse gab es dann gar keine Punkte. Um auf den Sicherheitsabschlag zu kommen ziehe ich immer je nicht vergebenen Punkt 5% vom Fair Value ab. Mit dieser Margin of Safety von 45% kommen wir noch auf ein Kauflimit von 16,74€. Verkaufen würde ich bereits knapp über dem Fair Value bei 31,96€, nachdem ich die 45% von der obligatorischen Verkaufsschwelle von 150% des fairen Wertes abgezogen habe.

Bei einem aktuellen Kurs von 13,20€ ist die Aktie meiner Meinung nach also immer noch unterbewertet. Wenn man hier in Zukunft große Erholung sieht oder bald wieder eine starke Dividende, könnte der Einstieg gerade recht attraktiv sein. Die Aktie war im letzten Sommer aber sogar bei unter 5€. Wer hier eingestiegen ist hat alles richtig gemacht, denn ab diesem Zeitpunkt öffneten die Läden schon wieder.

Tanger Outlets Logo

Fazit

Tanger Factory Outlet Center war mitten in der Krise ein vergleichsweise riskantes Investment. Auch zum jetzigen Zeitpunkt ist das Unternehmen noch kein sicherer Hafen, auch, wenn man das Gröbste wohl überstanden hat. Leider sind die Zukunftsaussichten nicht bombastisch, allerdings ist die Aktie meiner Meinung nach auch nach allen Sicherheitsabschlägen immer noch unterbewertet. Wer hier in Zukunft großes Potenzial sieht oder ein Herz für REITs hat, der kann hier günstig einsteigen. Wer im Sommer viel und gut recherchiert hat konnte dort vielleicht sogar noch mehr Rabatt erhaschen.

Was ist denn eure Meinung zu Tanger Factory Outlet Center? Denkt ihr das Geschäftsmodell hat Zukunft? Der Schaden durch Corona dürfte mittlerweile ja beziffert sein und man kann sich wieder normalen Wachstumsprognosen hingeben. Ich sehe aber auch so nicht viel Wachstum. Wie ist es bei euch? Lasst mir eure Meinung gern in den Kommentaren und wenn euch das Video gefallen hat, dann lasst mir gern einen Daumen nach oben da, um mich zu unterstützen. Ansonsten bedanke ich mich wie immer fürs Reinschauen und sage bis bald!

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