The GEO Group Aktienanalyse – Abstrafung im Kurs für den Strafvollzug-REIT

Hallo und herzlich willkommen auf dem Finanzplaneten! Mein Name ist Kai und heute hat meine Vorabanalyse abermals einen REIT in meine Fundamentalanalyse gebracht. Es handelt sich dabei um die GEO Group. Dieser REIT ist allerdings noch etwas besonders, da man nicht nur Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung hat. Dazu aber jetzt gleich mehr. Zudem sei gesagt, dass ich hier wieder eine neue Branche analysiere, an die ich vorher noch nie gedacht habe. Wenn du wissen willst welche Branche das ist und, ob The GEO Group unterbewertet ist, dann bleib dran. Viel Spaß mit der The GEO Group Aktienanalyse!

Grundlagen

Bevor wir mit der konkreten Analyse starten, möchte ich mir immer erstmal ein Bild von den Unternehmen in der Analyse machen. So kann ich alle Zahlen besser einordnen und komme vielleicht schon selbst auf mögliche Chancen und Risiken. Interessant ist auch immer, ob man bestimmte Charakteristika im Werdegang des Unternehmens erkennen kann.

Geschäftsmodell

The GEO Group ist wie gesagt ein REIT. Dieser REIT hat sich auf Justizvollzugsanstalten spezialisiert. Wie eingangs erwähnt macht die The GEO Group aber nicht nur Umsatz mit Vermietung und Verpachtung, sondern auch mit Dienstleistungen. Dazu aber gleich in der Produktanalyse mehr.

Historische Eckdaten

The GEO Group gründete sich 1984 als Wackenhut Corrections Corporation. 1987 wurde dann der Auftrag an Land gezogen und man kümmerte sich um die erste Anstalt. 1992 kam schon der Sprung ins internationale Gewässer. Sowohl in Großbritannien als auch in Australien hat man es geschafft Fuß zu fassen. 1994 war der Börsengang und das frische Kapital wurde direkt gut genutzt. 1997 kam nämlich direkt der Geschäftsbereich GEO Care dazu und kurz darauf auch die Design Services. Was sich hinter den Namen verbirgt klären wir gleich. Um die Jahrtausendwende expandierte man auch noch nach Südafrika. Durch eine Fusion wurde das Unternehmen schließlich in 2003 zur heutigen GEO Group. Die zwei Jahrzehnte bis heute sind insbesondere durch weitere Akquisitionen in den einzelnen Geschäftsbereichen sowie der Ausweitung der Services geprägt.

Produktanalyse

Jetzt habe ich nun schon öfter auf die Geschäftsbereiche angespielt, deswegen wollen wir auch nicht länger warten und uns diese mal anschauen. Zusätzlich wollen wir gleich außerdem noch wissen woher die Umsatzerlöse stammen. In beiden Bereichen sollte eine ausreichende Diversifikation vorherrschen, um in dieser Kategorie Punkte zu erringen.

Geschäftsgebiete

The GEO Group unterteilt seine Umsätze in vier Segmente. Aus dem ersten Segment kommen 67% der Umsatzerlöse. Dieses Segment ist U.S. Secure Services und meint den Betrieb von verschiedensten Justizvollzugsanstalten. Weitere 23% kommen aus dem Bereich GEO Care, den ich gerade schon erwähnt hatte. Bei GEO Care handelt es sich um Therapiezentren zur Rehabilitation und Wiedereingliederung von Häftlingen. Unter International Services ist quasi alles zusammengefasst was sich außerhalb der USA abspielt. Man sieht hier gleich auch die Korrespondenz zur regionalen Verteilung. Hier werden 9% erwirtschaftet. 1% der Umsatzerlöse kommt zudem noch aus Facility Construction and Design. Hier berät das Unternehmen Bauträger bei der Ausgestaltung von neuen Anstalten.

The GEO Group Aktienanalyse

Absatzmärkte

Wie man bereits aus den Segmenten ablesen kann, kommen 90% der Umsatzerlöse aus den USA. Aus Australien kommen weitere 9% und der restliche Prozent kommt aus Südafrika und Großbritannien. Eigentlich kann man also sagen, dass der Umsatz fast ausschließlich in den USA gemacht wird.

Aktienanalyse The GEO Group

Auswertung

Da das Unternehmen sehr viele verschiedene Haftanstalten in verschiedenen Härtegraden betreibt und darüber hinaus auch Eingliederungsarbeit leistet, sehe ich die Diversifikation über Produkte hinweg schon als gegeben an. Regional ist das natürlich nicht der Fall. In der Produktanalyse gibt es also einen von zwei möglichen Punkten.

Branchenanalyse

Als nächstes möchte ich mich mal ein bisschen ins Thema Gefängnisse einlesen. Ich werde also insgesamt erstmal schauen wie attraktiv die Branche ist, um dann in der Marktstellungsanalyse darauf einzugehen, wie gut The GEO Group sich hier positioniert hat.

Attraktivität der Branche

Um ein mögliches Wachstum der Branche zu prognostizieren und so festzustellen, wie attraktiv die Branche für Unternehmen ist, stelle ich auf die Anzahl der Häftlinge in den USA ab. Ich habe zwar leider keine Statistik darüber gefunden, wie sich die Zahl der Häftlinge in den USA verändert hat, man trifft aber zu Hauf auf Berichte darüber, dass die USA je 100.000 Einwohner die meisten Insassen haben. Stand 2021 sind es 639. Auf die rund 330 Millionen Einwohner macht das sage und schreibe 2,1 Million Häftlinge. Diese wollen natürlich untergebracht und bewacht werden. Wenn die Quote gleichbleibt, dann wird diese absolute Zahl noch weiter steigen, da die Einwohneranzahl der USA anders als von vielen Industriestaaten immer noch stark steigt.

Häftlinge USA

Das große Problem ist allerdings der neue Präsident Joe Biden. Dieser und die demokratische Partei, wollen die Zusammenarbeit mit privaten Haftanstalten beenden. Das wäre natürlich der absolute Genickbruch für die Unternehmen, die hier ihren kompletten Umsatz machen. Grund hierfür ist der Vorwurf, dass die Gefängnisse überfüllt sind und die Unterbringung nicht menschenwürdig ist. Die Zusammenarbeit einfach einzustellen ist für mich bei diesem Problem aber ein wenig kurz gedacht, nichtsdestotrotz ist das scheinbar aktuell der Tenor der Regierung. The GEO Group sieht das in einer Stellungnahme ähnlich.

Wettbewerber

Die Wettbewerber gleicher Größe sind mit CoreCivic überschaubar. Darüber hinaus sind die Wettbewerber eher fragmentiert oder öffentlich.

Kunden

Kunde ist der Staat, der den Betrieb seiner Haftanstalten outsourcen kann und so der Überfüllung der eigenen Gefängnisse entgegenwirkt. Ich bin von ausschließlich öffentlichen Aufträgen ohnehin nie überzeugt, da man sich auf Ausschreibungen bewerben muss und so wenig Möglichkeiten hat zu verhandeln. Gerade in dieser Branche ist der Staat aber wegen der gerade genannten Problematik doppelt schwierig.

Zulieferer

Zulieferer werden weniger gebraucht. Das Sicherheitspersonal sind eigene Angestellte und viele Aufgaben werden durch Häftlinge erledigt. Letztere sind zudem sehr kostengünstige Angestellte, auch wenn man die Unterkunft und Verpflegung bezahlen muss.

Ersatzprodukte

Alternativ zu Gefängnissen kann man Prävention leisten oder weniger Haftstrafen in Gesetzen verankern. Viel wichtiger für die Branche ist allerdings die Alternative zu privaten Gefängnissen durch öffentliche Anstalten.

Markteintrittsbarrieren

Rechtliche Hürden wie Sicherheitsbestimmungen und das nötige Kapital für den Aufbau einer Haftanstalt sind wohl die größten Hindernisse beim Einstieg in dieser Branche.

Auswertung

Auch, wenn ich die politische Entscheidung, die ich gerade erwähnt habe, nicht nachvollziehen kann, so ist es wie es ist. Allein aus diesem Grund sind mehrere Teile der Branchenanalyse ins Negative gewechselt. So haben wir nun nur noch 3 von 6 möglichen Punkten übrig.

Marktstellung

Jetzt wollen wir mal schauen, wie sich The GEO Group in der Branche positioniert hat. Kann man hier trotz der aktuell kritischen Situation noch ein paar Punkte abräumen?

Produktentwicklung

Bei der Produktentwicklung auf jeden Fall. Insbesondere durch Expansion in weitere Länder und angrenzende Tätigkeitsfelder konnte man sich breiter aufstellen. Das reichte zwar nicht, um sich vom ursprünglichen Geschäftsmodell und den USA unabhängig zu machen, bietet aber Perspektiven.

Möglichkeit einzukaufen

Einkaufsmöglichkeiten spielen für The GEO Group eine untergeordnete Rolle und sind deshalb positiv zu werten. Dienstleistungen werden selbst oder durch Häftlinge erbracht.

Einflüsse auf das Geschäft

Der größte Einfluss ist die Wahl von Joe Biden zum US-Präsidenten. Er hatte das Wahlversprechen gemacht die Zusammenarbeit mit privaten Gefängnisbetreibern zu beenden. Aktuell sieht man, dass die entsprechenden Kommunen nach Executive Order des Präsidenten handeln und immer mehr Verträge nicht verlängert werden.

Marketing

Da ausschließlich der Staat Abnehmer der eigenen Leistungen ist, muss nicht viel Marketing betrieben werden.

Wachstumsmöglichkeiten

Aufgrund der aktuellen politischen Unwägbarkeiten sehe ich kein gutes Wachstum für die nähere Zukunft. An sich ist das Unternehmen zwar gut aufgestellt denke ich, wenn von ganz oben ein Riegel vorgeschoben wird, dann kann man aber nichts machen. Es bleibt abzuwarten wie sich die Situation weiterentwickelt und wie viele Kommunen wirklich den Anweisungen folgeleisten und die Verträge mit den privaten Anstalten auslaufen lassen. Die Frage ist ja auch immer was die Kommune dann mit den Häftlingen aus diesem Gefängnis macht. Es ist zwar lobenswert den systematischen Rassismus in den USA zu bekämpfen aber diese Maßnahme leuchtet mir nicht ein.

Unternehmensführung

The GEO Group ist immer noch vom Gründer geführt. Dr. George Zoley studierte zunächst an der Florida Atlantic University und promovierte später an der Nova Southeastern University. Als Gründer hat er neben dem ideellen Interesse auch ein finanzielles. Als Eigentümer von 2,85% des Unternehmens beläuft sich der Wert der Aktien auf gut 27 Mio. USD. Gründer haben zwar den Nachteil, dass sie meist wenig andere Berufserfahrung haben, dafür das eigene Geschäft aber bis ins Details kennen. Zudem wird er sich in der aktuellen politischen Situation wahrscheinlich sehr viel mehr ins Zeug legen die Weichen wieder gerade zu rücken, als ein Angestellter CEO der auch den Job wechseln könnte.

The GEO Group CEO

Gesetzliche Rahmenbedingungen

Die gesetzlichen Rahmenbedingungen waren ohnehin nicht ohne, sind nun durch den Rückzug des Staates aus den privaten Haftanstalten aber desaströs. Hier muss man wirklich schauen, dass man eine Einigung findet, um weiter Anstalten betreiben zu dürfen.

Auswertung

Auch die Marktstellungsanalyse leidet unter den jüngsten politischen Entscheidungen. Mit der Produktentwicklung, den Einkaufsmöglichkeiten und dem Marketing bleiben nur drei positive Punkte von sieben Punkten übrig.

Support

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Unternehmensbewertung

Joe Biden wurde erst im Januar vereidigt und erfüllte sodann sein Wahlversprechen. Das spiegelt sich in den 2020er Financials natürlich noch nicht. Deswegen können wir hier anhand der 5-Jahres-Durchschnitte erstmal schauen wie sich das Unternehmen bis dahin geschlagen hat.

Finanzkennzahlen 5-Jahres-Durchschnitt

  • Operative Nettobetriebsvermögen +2,9%
  • Umsatz +4,1%
  • Operativer Gewinn +11,8%
  • Operative Marge 6,6%
  • Free Cash Flow +54,5%
  • Funds From Operations +1,9%
  • Eigenkapitalquote 25,2%
  • Fremdkapitalkosten +3,1%
  • Dividendenwachstum +2,4% (+1,1% je Aktie)
  • Dividendenrendite 9,2% (aktuell 19,1%)
  • Ausschüttung des FCF +163,5%
  • Übergewinn -10,4%

Erläuterung der Zahlen

Die schlechte Nachricht für alle Dividendeninvestoren. Nachdem die Dividende zuletzt schon gekürzt wurde, prognostiziere ich, dass auch das aktuelle Niveau künftig nicht gehalten werden kann. Auch ohne die politischen Effekte der Zukunft war die Ausschüttung der letzten 5 Jahre schon eineinhalbmal so groß wie der Free Cash Flow. Das funktioniert auf Dauer einfach nicht. Auch am Übergewinn sieht man, dass die Kapitalkosten operativ nicht gedeckt werden konnten und somit Wert aus dem Unternehmen abgeflossen ist. Dafür muss man sagen, dass die Eigenkapitalquote sehr gut ist und auch Umsatz und EBIT sich gut entwickelten. Insgesamt gebe ich dem Unternehmen aufgrund der nicht komplett positiven Finanzen einen von zwei möglichen Punkten.

Fair Value

Um auf den Fair Value zu kommen projiziere ich jetzt nicht das historische Wachstum, sondern ändere dieses ab. Ich gehe aufgrund der aktuellen Entwicklung von einer künftigen Reduzierung der Umsätze von 5% Prozent jährlich aus, da die Verträge mit den Kommunen langsam auslaufen. Mein Eigenkapital möchte ich wie immer mit 10% verzinst haben und konnte durch langfristige Anleihen saftige 6% Fremdkapitalkosten ausmachen. Hier scheint das Risiko auch schon anzukommen. Gebe ich alles in meine Bewertungsmodelle ein und glätte die Ergebnisse mit dem durchschnittlichen Kursziel der Analysten, so komme ich auf einen Fair Value von 20,19$ bzw. 16,76€.

Chancen und Risiken

Zusammenfassend kann man sagen, dass wir hier ein Unternehmen haben, das zwar in keiner uninteressanten Branche beheimatet ist, allerdings die Gefahr aufweist, dass die Umsätze künftig drastisch wegbrechen. Dass das gesamte Geschäftsmodell politisch motiviert zusammenbricht, habe ich so in meinen Analysen auch noch nicht gehabt. Auch der Konkurrent CoreCivic ist seit 2017 von 35€ auf aktuell 7€ gefallen. In dieser Branche gibt es aktuell einfach riesige Unsicherheiten, was die künftigen Umsätze angeht. Stand jetzt sieht es so aus, als ob diese Unternehmen wirklich existenziell bedroht sind. Man könnte höchstens probieren die Gefängnisse an den Staat zu verkaufen oder zu verpachten. Aber auch das würde die Umsätze deutlich schmälern.

Investmententscheidung

Aufgrund meiner bisherigen Analyse habe ich 9 Punkte abgezogen, die nach üblichen Schema 45% Sicherheitsmarge entsprechen. Ziehe ich diese vom fairen Wert der Aktie ab, so lande ich bei 8,26€. Ziehe ich die 45% von der obligatorischen maximalen Verkaufsschwelle von 150% ab komme ich noch auf 15,77€.

Eigentlich müsste das bedeuten, dass die Aktie aktuell noch unterbewertet ist. Der Rabatt vom Kurs von 6,69€ zum Kauflimit beträgt 19%. Erwartet man eine Einigung zwischen der Branche und der Politik, so kann man also aktuell sehr günstig einsteigen und hätte die Risiken sogar noch stark mit eingepreist.

The GEO Group Logo

Fazit

Leute, ich bin aber auch ganz ehrlich, auch nach aller Recherche wäre mir dieses Eisen zu heiß. Das Problem ist, dass man politische Entscheidungen immer ganz schwer vorhersagen und vor allem nicht berechnen kann. Da die künftige Entwicklung komplett davon abhängig ist, ist das für mich ein Ausschlusskriterium, da ich wirklich existenzielle Probleme sehe und nicht nur eine ausbleibende Dividende. An sich finde ich die Branche sehr interessant, aber hier müsste ich viel tiefer in der Materie sein, um das Risiko besser einordnen zu können.

Vielleicht hat sich ja jemand von euch schon länger mit der Thematik befasst und kann die Community an seinem Wissen teilhaben lassen. Ansonsten was haltet ihr von so einer Situation wie bei der GEO Group? Denkt ihr ein Unternehmen kann durch Restrukturierung so etwas überstehen? Immerhin brechen die Umsätze ja nicht von heute auf morgen weg, sondern die Verträge laufen langsam aus. Lasst mich eure Meinung dazu gern in den Kommentaren wissen. Wenn ihr künftig keine Aktienanalysen zu günstigen Aktien mehr verpassen wollt, dann lasst mir doch außerdem gern ein Abo da und aktiviert die Glocke, damit ihr immer als erstes von neuen Analysen profitieren könnt. Ansonsten bedanke ich mich wie immer fürs Reinschauen und sage bis bald!

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